宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令

第 3 号


《银川市公共租赁住房管理办法》已经2012年5月9日市人民政府第99次常务会议审议通过，现予公布，自2012年6月15日起施行。



银川市市长：

二O一二年五月十二日




银川市公共租赁住房管理办法



第一章 总 则
第一条 为了完善住房保障体系，规范公共租赁住房管理，根据国家法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于公共租赁住房规划、建设、配租、管理及监督。
第三条 本办法所称公共租赁住房是指政府投资建设，或者政府提供政策支持，由企事业单位及其他组织投资建设，限定建筑套型面积和租金标准，面向市辖三区符合条件的城镇住房困难家庭、外来务工和创业人员，实行有限期承租的保障性住房。
第四条 市住房保障局是本市公共租赁住房管理的主管部门，其所属的市住房保障中心负责公共租赁住房管理的具体工作。
市辖三区人民政府、市发展改革、财政、国资、规划、国土、民政、人力资源和社会保障、公安等部门按照各自职责，做好公共租赁住房的建设、管理和监督工作。
第五条 公共租赁住房的建设管理应当遵循政府主导、市场运作；多方建设、统一管理；公平公开、严格监管的原则。

第二章 房源筹集
第六条 公共租赁住房通过以下方式筹集：
（一）政府直接出资新建、改建和收购；
（二）普通商品住房、经济适用住房以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配套建设；
（三）企事业单位及其他组织利用自有土地集中建设的公寓、宿舍；
（四）廉租住房、经济适用住房、直管公房按规定程序转换；
（五）受赠及其他渠道筹集。
第七条 公共租赁住房应当符合城市总体规划、土地利用总体规划、住房保障规划和年度建设计划。
第八条 政府投资建设的公共租赁住房用地实行划拨供应。
其他投资主体投资建设公共租赁住房的，建设用地可以采用出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，取得土地前应将所建公共租赁住房的套型结构、建设标准、设施条件、租赁对象和租金水平等作为土地供应的前置条件。
需要建设公共租赁住房的单位应当向市发展改革和住房保障部门提出建设申请，经批准后方可实施。
第九条 公共租赁住房产权类型登记为“公共租赁住房”，投资者权益可依法转让，但不得改变住房性质和用途。
第十条 新建公共租赁住房成套住房建筑面积不超过六十平方米，具备基本入住条件和使用功能。
新建公共租赁住房是集体宿舍的，人均住房建筑面积不得低于六平方米。
第三章　租赁对象和条件
第十一条 公共租赁住房实行分类保障，由政府统一管理。
由政府投资筹集的公共租赁住房，重点保障城镇中等偏下收入住房困难家庭，兼顾外来务工和创业人员。
第十二条 申请公共租赁住房，以家庭为申请单位的，应当确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人；单身人士申请的，本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租一套公共租赁住房。
已取得廉租住房、购买经济适用住房等住房保障资格，尚在轮候期的家庭或个人可申请调整为公共租赁住房保障。
第十三条 市辖三区具有城镇户籍的住房困难家庭或单身人士申请公共租赁住房应当符合下列条件：
（一）户籍满两年；
（二）人均收入低于上年度城镇人均可支配收入水平；
（三）人均住房建筑面积低于十五平方米。
申请人未婚的，应当在本市无自有住房或者其父母住房建筑面积低于六十平方米。
第十四条 来银务工、创业人员家庭或年满十八周岁的个人，申请公共租赁住房应当符合下列条件：
（一）申请人或申请人家庭在本市范围内无住房；
（二）申请人连续缴纳社会保险两年以上或累计缴纳社会保险三年以上；
（三）申请人已与用人单位签订劳动合同，或依法登记注册。
第十五条　本市引进的人才在本市获得省部级及以上劳模、英模和荣立三等功及以上或因公致残的转业、退伍军人等住房困难家庭或个人，申请公共租赁住房不受收入限制。
第十六条有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房：
(一)申请之日前五年内有房产转让行为的；
(二)已享受其它住房保障且未退出的。
第十七条 符合本办法第十三、十四条规定的申请人，应填报《银川市低收入住房困难家庭住房保障登记审核表》，并提交以下材料：
（一）身份证、户口簿、居住证、计划生育、婚姻关系证明；
（二）工资收入证明和社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明；
（三）住房情况证明；
（四）其他需要提供的材料。
第十八条 申请租赁公共租赁住房按以下程序办理：
（一）申请人向户籍所在地或居住证申领地乡镇人民政府或者街道办事处提出申请，并提供本办法第十七条规定的材料；
（二）乡镇人民政府或者街道办事处应当自收到申请书之日起二十个工作日内审核完毕，并将符合条件的申请人名单在申请人户口所在地社区公示，公示时间为十日。公示期满无异议的，由乡镇人民政府或者街道办事处转辖区民政部门审核；
（三）民政部门在五个工作日内签署审核意见，报市住房保障行政主管部门审批；
（四）市住房保障主管部门应当自收到有关申请材料之日起二十个工作日内审核完毕，对符合条件的，在报纸、政府网站等媒介公示，公示时间为十日。公示期满无异议的，发给《银川市住房保障证》。
第十九条 公共租赁住房配租实行轮候制度，配租方案依据申请的时间段、房屋地点和相对应的户型面积确定。
第二十条　企事业单位及其他组织自建的公共租赁住房在向本单位符合条件的家庭或者个人配租后有剩余房源的，应当向本单位以外取得《银川市住房保障证》的家庭或者个人出租。
第二十一条　符合承租条件的家庭成员中含有优抚对象、六十五周岁以上老人、残疾人员、患重大疾病人员及符合本办法第十五条规定的，可优先轮候分配公共租赁住房。
第二十二条 除不可抗力外，获得承租公共租赁住房资格的申请人有下列情形之一的，视同放弃承租资格，两年内不得再次申请：
（一）未在规定的时间、地点参加选房的；
（二）放弃选定住房的；
（三）未在规定时间内签订租赁合同的；
（四）签订租赁合同后放弃租房的；
（五）其他无正当理由放弃承租资格的情形。

第四章 租赁管理与退出
第二十三条　承租公共租赁住房应当签订书面租赁合同。租赁合同应当载明当事人基本情况、租金标准、租赁期限、租赁保证金、双方权利义务及违约责任等。
租赁保证金标准由市住房保障行政主管部门根据普通商品房市场租金水平确定。租赁保证金由市住房保障中心专户存储，按照同期银行一年定期存款利率为承租人计息，未满一年的，按照同期银行活期存款利率计息。承租人腾退住房时，按合同约定退还保证金本息。
第二十四条 公共租赁住房承租人初次承租期不超过三年。租期届满，需继续承租的，应当在租赁合同期限届满前三个月申请续租，经审核符合条件的可以续签租赁合同，续租期限不超过两年；不符合条件的，承租人应当主动腾退住房。
第二十五条 公共租赁住房租金标准按照低于市场租金高于廉租住房租金标准，由市物价部门会同住房保障主管部门制定，并实行动态调整，每两年向社会公布一次。
第二十六条 政府投资建设的公共租赁住房，租赁收入全额上缴国库，纳入财政预算，实行收支两条线管理，公共租赁住房的维护、管理等费用由市级财政予以核拨。
第二十七条 承租人使用公共租赁住房发生的水、电、气、热、通讯、有线电视、物业管理等费用由承租人承担。
第二十八条 承租公共租赁住房的家庭不得擅自对住房进行二次装修，不得改变原有使用功能和内部结构。
第二十九条 企事业单位及其他组织自建的公共租赁住房，应当将房屋使用、租赁情况报市住房保障中心备案。
第三十条 承租人不再符合公共租赁住房保障条件时，应当及时向市住房保障中心报告并主动退出承租的公共租赁住房。
第三十一条 市住房保障中心应当每年对公共租赁住房承租人的租赁资格复核一次，在复核中发现承租人不再符合承租公共租赁住房资格，包括承租人在承租公共租赁住房期间购买、受赠、继承其他住房，致人均住房建筑面积高于规定条件，家庭人均收入高于规定条件的，应当解除租赁合同并收回住房。
具体复核办法由市住房保障主管部门制定。
第三十二条 合同期满或终止租赁合同的，承租人应当退出承租的公共租赁住房，拒不退出的，按合同约定处理；退出确有特殊困难的，给予三个月的过渡期限。
第三十三条 政府征收、征用公共租赁住房或者因不可抗力情形致使住房无法继续出租的，租赁合同终止，市住房保障主管部门优先另行安排配租。

第五章 法律责任
第三十四条 有下列行为之一的，由市住房保障行政主管部门记入住房保障信用档案，解除租赁合同并收回住房，承租人在五年内不得再次申请住房保障：
（一）采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；
（二）将承租住房转借、转租或无正当理由连续空置三个月以上的；
（三）擅自改变承租住房居住用途、原有使用功能、内部结构和配套设施的；
（四）欠缴租金或其它应由承租人承担费用累计三个月以上的；
（五）在公共租赁住房中从事违法活动的；
（六）违反租赁合同约定或法律、法规规定的其他情况。
第三十五条 企事业单位及其他组织将自建的公共租赁住房向不符合条件的家庭或个人出租的，由市住房保障主管部门责令限期整改，逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下的罚款。
第三十六条 企事业单位及其他组织改变自建的公共租赁住房使用性质，从事经营活动的，由市住房保障主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
第三十七条 相关行政机关的工作人员，在公共租赁住房管理过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十八条 本办法自2012 年6月15日起施行。




最高法关于证券市场虚假陈述案件的司法解释的两大缺陷

李俊峰

（华东政法学院）

近日公布的《最高人民法院关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规
定》（以下简称《规定》），毫无疑问是我国迄今为止在证券民事赔偿方面制定的内容
最全面、可操作性最强、意义最重大的法律规范，必将有助于增强投资者的信心，减少
虚假陈述现象的发生。然而，我们在欢欣鼓舞的同时必须冷静地看到，这些进步还具有
明显的阶段性和实验性特征。从整个证券民事赔偿制度体系建构的宏观角度观察，目前
法律对操纵证券交易价格、内幕交易这两大领域的规制仍然是零，所以对投资者利益的
保护还非常不完整。尤其令人遗憾的是，《规定》本身存在两处重大缺陷，以至于这一
名为规制证券市场虚假陈述行为的《规定》，事实上给一部分虚假陈述者留出了逍遥于
民事赔偿之外的空子，对投资者的利益保护仍然很不完善，仍然具有许多不确定因素。

缺陷之一，是虚假陈述与投资者受到损害之间因果关系的认定标准。《规定》第十八条
规定：“投资人具有以下情形的，人民法院应当认定虚假陈述与损害结果之间存在因果
关系： （一）投资人所投资的是与虚假陈述直接关联的证券；（二）投资人在虚假
陈述实施日及以后，至揭露日或者更正日之前买入该证券；（三）投资人在虚假陈述揭
露日或者更正日及以后，因卖出该证券发生亏损，或者因持续持有该证券而产生亏损。
”《规定》第十九条规定：“被告举证证明原告具有以下情形的，人民法院应当认定虚
假陈述与损害结果之间不存在因果关系：（一）在虚假陈述揭露日或者更正日之前已经
卖出证券；……”从上述第十八条第二款和第十九条第一款可知，只有当投资者在实施
虚假陈述行为与揭露或更正该虚假陈述行为之间的时间段内购入并持续持有与该陈述直
接相关的证券，投资者的损失才有可能被认定与该虚假陈述有因果关系。换句话说，以
下两种情形被排除在民事赔偿范围之外：
（一）投资者在虚假陈述实施之前购入某种证券，其后发生的虚假陈述与该证券有直接
关联，在虚假陈述实施日或以后至虚假陈述被揭露或更正之日之前，投资者卖出该证券
的情形。在这种情形下，投资者购买证券的行为发生在虚假陈述之前，所以可以认定购
买行为与虚假陈述不存在因果关系。但是，投资者卖出证券的行为发生在虚假陈述实施
日或以后至虚假陈述被揭露或更正之日之前，如果该虚假陈述的内容属利空消息，对相
关联证券价格形成打压，以至于诱导投资者低价抛售，那么应当认定投资者卖出证券并
因此受到的损害与虚假陈述之间存在因果关系。《规定》的制定者似乎只考虑到有关责
任人通过虚假陈述拉高证券价格，吸引投资者买进的情况，而没有考虑到其故意压低证
券价格，逼迫投资者匆忙出货的情况。所以，如果有人出于低价收购上市公司等目的，
散布虚假信息，制造恐慌气氛，致使投资者割肉出局，那么依照该《规定》，虚假陈述
人可以不承担民事赔偿责任。鉴于当今中国正面临着公司收购的一轮惊涛骇浪，收购方
蓄意贬低目标公司股票价格的可能性空前激增,《规定》将此种情形排除于因果关系认
定范围以外不能不说是一处重大的缺漏；
（二）投资者在虚假陈述实施之前购入某种证券，其后发生的虚假陈述与该证券有直接
关联，在虚假陈述实施日或以后，投资者持续持有该证券至虚假陈述被揭露或更正之日
的情形。在这种情形下，投资者的购买证券行为与虚假陈述行为无因果关系，但是假如
虚假陈述掩盖了对上市公司不利的重要信息，以至于投资者对相关证券的价值作出偏高
的错误认知，没有作出基于理性原本可以作出的卖出该证券的决定，反而持续持有该证
券至虚假陈述被揭露或更正之日，那么投资者的资金就会因为被误导而在虚假陈述实施
至被揭露或更正的时间段内被“冻结” 在该证券帐户上，投资者丧失的这笔资金的同
期银行存款利息收入应当被认为与虚假陈述之间存在因果关系。
缺陷之二，是对虚假陈述揭露日的界定标准。《规定》第二十条第二款规定：“虚假陈
述揭露日，是指虚假陈述在全国范围发行或者播放的报刊、电台、电视台等媒体上，首