商品房预售合同转让法律性质及条件研究
赵英伟

　　　　商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
一、预售合同转让的法律性质
　　预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。
　　1?预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，因为，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。
　　2?预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。
　　3?预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
　　综上，我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。
二、预售合同转让的条件
　　我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下：
　　1?依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
　　2?转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
　　3?预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
　　4?预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
　　5?预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
三、预售合同转让的程序
　　预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
　　我国预售合同转让法律滞后。在审判实践中，随意性很大，很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。我国法律应顺应形势的需要，尽快立法，建议国务院尽快出台有关预售合同转让条件的行政法规，允许“炒楼花”行为，但进行一些必要的限制，即允许有条件的“炒楼花”行为，并随着房地产市场的发展，市场规范和法律体系的完善，逐步规范搞活房地产市场。
　　
　　(作者单位：辽宁省高级人民法院)
　
国家海洋局


关于贯彻执行国家海洋局工资管理暂行规定的通知
1991年8月29日，国家海洋局

局属各单位：
为加强工资管理，局制定了《国家海洋局工资管理暂行规定》，现发给你们，请结合本单位实际情况，认真贯彻执行。

国家海洋局工资管理暂行规定

第一章 总则
第一条 为加强国家海洋局（以下简称局）的工资管理，合理使用工资基金，促进工资管理工作逐步规范化和制度化，特制定本暂行规定。
第二条 工资管理是指根据国家劳动法规和政策，对职工工资的发放实行计划、组织、协调、指导和监督。包括：制定局工资政策、改革工资制度、下达工资计划、进行工资调整、检查工资政策的执行情况、总结和交流工资工作经验，以及有关工资的提取和发放制度等工作。
第三条 工资管理范围包括：发给职工个人的劳动报酬和按国家规定发放的津贴、补贴等，属于国家统计局规定的工资总额组成范围的，不论其资金来源如何，均应纳入工资管理范围。
第四条 工资工作事关大局，局及所属各单位的工资工作都要服从中央、国务院的统一部署，坚决执行国家统一的工资法规和政策，不得自行其是。
第五条 本规定适用于局机关和局属全民所有制单位，以及代管、挂靠的单位。

第二章 年度工资总额计划
第六条 年度工资总额计划，是海洋工作计划的重要组成部分，在劳动工资计划中单列，由各级劳动工资、人事及负责工资工作的部门负责编制和管理，实行统一计划，分级管理。
第七条 年度工资总额计划，根据海洋工作计划、 职工人数计划以及职工工资总额增减的情况进行编制。工资总额计划包括：
（一）上年度工资实际开支数额
（二）计划期新增工资总额
1、增加职工增资；
2、转正定级增资；
3、工龄、教龄和护龄津贴；
4、国家统一安排的新增工资项目；
5、上年增资项目翘尾；
6、晋职晋级增资；
7、增加奖金；
8、成建制划入的工资额；
9、国家规定的其他项目。
（三）计划期减少工资总额
1、减人减少工资；
2、掉尾工资；
3、减补员工资差额；
4、超编制单位的工资核减；
5、成建制划出的工资额；
6、其他。
第八条 工资总额计划报批程序和要求
（一）工资总额计划要以正式文件申报并附说明。下一年度的工资总额计划由基层单位在当年七月底前向分局申报，分局、研究所、中心等单位在八月底前向局申报，局汇总后在九月底前上报人事部和劳动部。
（二）局工资总额计划由人事部和劳动部下达，再由局分别下达到分局、研究所、中心等单位，各单位按照工资管理程序逐级下达到基层单位。各单位工资基金使用计划，不得超过上级下达的年度工资总额计划。
（三）工资总额计划下达后，由于职工人数变动或其它原因，需要追加工资总额计划时，按照本条第（一）款的程序办理。未经上级批准，原计划不得突破。
（四）调整工资的增资指标，每年根据国家规定的具体工资政策和时间安排，专项下达。增资指标下达后，要相应调整工资总额计划。

第三章 工资基金管理
第九条 工资基金，是基层单位用作支付职工劳动报酬的专用基金，包括按工资标准支付的计时工资、计件工资、保留工资、停工工资以及属于工资总额范围的津贴、补贴和奖金等。
第十条 各单位应在本单位的开户银行设立一个工资基金专户或建立工资基金专户管理登记簿，支取的工资要逐一登记。
第十一条 各单位的工资基金年度和季度使用计划经有关部门核准后，列入《工资基金管理手册》，基层单位按照核准的年度工资总额计划编制月工资基金使用计划，并由主管部门加盖公章。开户银行据此监督支付。
第十二条 在工资总额计划未下达前，为便于工资基金管理，各单位可按上年度同期实际支付的工资总额，扣除其中不合理部分，增加合理部分，报主管部门先行核定第一季度工资总额初步计划和工资基金使用计划。待局工资总额计划下达后，在全年工资总额中统一核算。
第十三条 工资基金使用计划的审批
（一）局机关及驻京、津地区单位的工资基金使用计划，由局劳动工资处审批。
（二）分局的工资基金使用计划，由局或局委托分局驻地政府主管部门审批；分局下属单位的工资基金使用计划，由分局或分局委托下属单位驻地政府主管部门审批。
（三）研究所、中心等单位（不含京、津地区）的工资基金使用计划，由局委托驻地政府主管部门审批。
（四）各单位按照规定办理工资基金使用计划的委托关系，并接受驻地政府主管部门的监督和管理。

第四章 工资支付和调整
第十四条 工资的支付
工资的支付，根据国家和有关工资政策和规定，由局制定职工工资支付办法，并组织实施。
第十五条 工资调整
（一）属于全局性的工资调整，按照国家有关政策、规定和局根据国家有关规定制定的办法实施。
（二）为了使我局职工和驻地同等条件职工的工资水平大体一致，经局批准后，可参照驻地省（市、自治区）和计划单列市人民政府的调资政策调整工资。
（三）职工的晋级工资，根据国家和局的有关规定，按照职工管理权限实施。

第五章 工资统计和工作总结
第十六条 工资统计
（一）工资统计是编制和检查工资计划的依据，是检查和控制计划执行情况的重要手段，必须按照有关规定，准确，及时地填报。
（二）工资统计分为年度统计和专项统计。年度统计，各单位于下年一月底前报局主管部门；专项统计，按照要求及时填报。
第十七条 工资工作总结，是单位执行工资总额计划和工资政策情况的汇集。总结应包括：执行工资政策情况、基本数据和经费增减分析、经验和教训等三部分。工资工作总结与工资统计同时上报。

第六章 工资系统管理
第十八条 根据国家人事和劳动部门对工资信息管理工作现代化的要求，各单位工资管理部门必须配置能与上级主管部门相匹配的计算机及其专业管理人员。
第十九条 为了适应工资信息管理工作现代化的需要，工资管理人员必须定期进行培训。此工作由局工资主管部门会同教育和财务等部门组织，每年举办一期专业培训或工作研讨班。

第七章 工资管理机构和职责
第二十条 局负责工资管理的主管部门是人事劳动教育司；分局的主管部门是劳资处；研究所、中心等单位的主管部门是人事处及负责工资工作的部门；基层单位的主管部门是人事劳资科及负责工资工作的部门。
第二十一条 各级工资管理部门的主要职责
（一）局人事劳动教育司，负责制定全局工资工作计划；组织执行国家和上级主管部门有关工资管理政策和法规；研究工资问题；制定工资实施办法和制度；指导下属单位的工资工作；对工资工作进行检查和监督。
（二）分局、研究所、中心等单位的劳动工资、人事和负责工资工作的部门，负责拟定单位的工资工作计划；组织落实国家和局的工资法规和实施办法；
组织执行国家规定的津贴、补贴和奖金制度；进行工资统计和工作总结；协同有关部门对计划外收入消费基金的使用进行监督；对下属单位的工资工作进行管理。
（三）基层单位的劳动工资、人事科和负责工资工作的部门，执行上级的工资政策和法规；拟定年度计划；审核和检查工资报表；进行工资统计和工作总结。

第八章 工资基金和管理经费
第二十二条 工资基金经费来源，根据单位性质及其所承担的工作任务确定。
（一）机关、事业单位执行局计划内任务的职工工资，由各单位包干经费中支付。
（二）事业单位执行局计划外任务的职工工资，由执行单位在预算外收入中支付。
（三）企业单位的职工工资，由企业单位在其生产或经营收入中提取工资基金。
第二十三条 工资管理工作，需逐步改善管理设备，加强专业培训、进行工作奖励等。管理经费不足时，每年可视需要从管理的工资总额中划拨出一些经费以作补助，并按照工资管理经费暂行办法，严格控制使用。
第二十四条 工资管理经费由劳动工资和人事部门管理，财务部门监督支付；计划、审计和银行等部门监督。

第九章 检查和监督
第二十五条 为保证正确地执行国家的工资政策，各级工资主管部门要加强对工资执行情况的检查和考核。每年集中检查两次：第一次在第三季度；第二次在下一年的第一季度。每次的检查结果，应逐级以书面形式报局人事劳动教育司，局汇总后上报人事部。
第二十六条 为了维护工资法规和政策的严肃性，兖分发挥审计、监察和银行等部门的监督作用。各级工资主管部门可会同审计和监察部门定期检查工资法规和政策的执行情况，经常向审计和监察部门通报有关情况。
第二十七条 根据国家有关规定，对执行国家工资政策好的单位或个人，给予通报表扬或奖励；对于执行国家工资政策不好的单位或个人，除进行纠正外，还要视情节轻重给予批评或处分。

第十章 附则
第二十八条 各单位可根据本暂行规定，制定实施细则。
第二十九条 本暂行规定自下文之日起执行。