题记：南方网题为《深圳一大厦产权到期政府将收回 上千业主成租客》（http://gd.news.sina.com.cn/news/2011/07/25/1163142.html）的新闻我们团队的关注。难道深圳在开法律的玩笑吗。

作为“阳光政府征收搬迁法律实务研究中心”首席律师，我旗帜鲜明地认为：原深圳市规划国土委规定土地出让年限期满后政府将无偿收回没有法律依据，合同条款无效，从法理上来说，“金桃园小区将成全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”的可能性近乎零。

一、原合同条款因无法律依据或违反法律的强制性规定而无效。

“原深圳市规划国土委在转让土地时，曾明确规定土地出让年限期满后，政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权，本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得”。该条款是无效条款，分析如下：

《物权法》第一百四十九条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

对于国有土地使用权出让合同属于行政合同还是民事合同，学界有争议，目前尚无法律或者司法解释明确规定，2003年最高人民法院召开的行政审判工作会议上的报告中指出，审理行政合同案件，法律有特别规定的，适用法律的规定，没有规定的可以适用《合同法》的规定。王达教授参与了当时的会议。笔者认为应当按照行政合同处理，但无论按照行政合同还是民事合同，“原深圳市规划国土委”的规定（或合同约定）都是无效的：

如果按照行政合同处理，那么该案件属于行政诉讼案件，政府代表国家行使国有土地使用权的管理和监督，属于政府一方主体享有行政优益权的具体行政行为，具体行政行为必须有法律依据，不得超越法律之上行使权利。即，“原深圳市规划国土委”不得超越《物权法》第一百四十九条任意收回住宅建设用地使用权。

如果按照《合同法》处理，该案件属于民事合同，根据《合同法》第52条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”属于法律的强制性规定。即为无效合同，当然不发生法律效力。需要强调的是，本合同条款的无效和开发商是否撒谎没有直接因果关系。

二、深圳特区的地方性法规也不得和宪法、法律相抵触。对非国有财产的征收只能依据法律规定，深圳特区也不例外。

《立法法》第八条规定：“下列事项只能制定法律：......（六）对非国有财产的征收......”本案涉及到对非国有财产的征收问题，只能通过制定法律进行规定，目前可以依据的法律主要是《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等。　　

《立法法》第六十三条：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规......较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行......本法所称较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。”根据该条规定，作为较大的市的深圳经济特区有权制定深圳市的地方性法规，但不得同宪法、法律、行政法规和广东省的地方性法规相抵触。

《立法法》第六十五条:“经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定法规，在经济特区范围内实施。”根据该条规定，深圳作为经济特区享有授权立法的权利，其前提是必须有全国人民代表大会的授权。目前，全国人民代表大会并无此授权。

根据新闻显示的信息：“土地使用者必须遵守市规划国土局签发的《深圳特区土地使用权合同书》及其《土地使用规则》的规定”，仅仅依据这两个文件“无偿收回土地使用权”显然是不合法甚至是荒谬的。那么这两个文件的背后是否有深圳特区更高一级的特区立法，还要做进一步的探究，即便有，根据上述分析，也必须经过授权才能立法，否则，属于违法的抽象行政行为。

三、退一步讲，即便合同到期，本案的性质也只能是国有土地上房屋的征收和补偿问题。应当依据《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规对被征收人进行补偿安置。

法律没有直接规定“土地出让年限期满后政府将无偿收回”。

《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”根据《物权法》的规定，对于住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；因此本条可以理解为更倾向于针对非住宅建设用地使用权期间届满的规定。根据本条规定，土地使用者只要在期间届满前一年申请续期的，除根据社会公共利益需要收回该副土地的，应当予以批准；如果不被批准，有且只能有一个理由，那就是必须是为了社会公共利益。现实中，土地使用证在期间届满前必定会申请续期的，除非其不知道或者没有被告知这个权利。从新闻所表现的事实是，该案中1000多户业主确实没有被告知权利。

据此，如果政府根据本条的规定收回土地，必须是为了社会公共利益，而为了社会公共利益的需要收回国有土地，属于征收范畴，必须适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

以上观点，如有不同意见，请来信探讨！


陕西省人大常委会


西安市蔬菜基地管理条例
陕西省人大常委会


（1995年6月15日陕西省西安市第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1995年8月30日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 规划与建设
第三章 管理与保护
第四章 开发基金
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强蔬菜基地管理，稳定菜田面积，促进蔬菜生产，保障蔬菜供应，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《基本农田保护条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内蔬菜基地的建设、管理，征用、占用蔬菜基地，以及在蔬菜基地内从事生产经营活动的单位、个人，均应遵守本条例。
本条例所称蔬菜基地，是市人民政府确定的专门从事商品蔬菜生产的耕地，以及用于蔬菜科研、技术推广、良种繁育的耕地。
第三条 市人民政府应当坚持十分珍惜和合理利用土地的方针，将蔬菜基地的建设与发展规划纳入城市总体规划和国民经济与社会发展计划。
第四条 市蔬菜行政管理部门是本市行政区域内蔬菜基地建设、保护和管理的主管部门。
区、县蔬菜行政管理部门负责辖区内蔬菜基地的保护和管理工作。
市规划、计划、土地、农业、环保、财政等部门，应各司其职，协同做好蔬菜基地的保护和管理工作。
第五条 一切单位和个人都有保护蔬菜基地的义务，对违法侵占、破坏蔬菜基地及其设施的行为有权举报、控告。
第六条 市、区、县人民政府和蔬菜行政管理部门对在蔬菜基地及其设施的建设、管理和蔬菜基地内蔬菜的生产、科研工作中做出显著成绩的单位和个人，给予表彰、奖励。

第二章 规划与建设
第七条 市、区、县人民政府应根据本市城市总体规划和土地利用总体规划，制定蔬菜基地专业规划，做到合理利用，用养结合，相对集中，相对稳定。
第八条 本市蔬菜基地面积，按城市人口人均0．04亩的标准实行总量控制，由市计划部门和市蔬菜行政管理部门按照土地资源状况与有关区、县商定指标，逐级划定。
第九条 蔬菜基地分为两级：生产条件好、产量高、经城市总体规划和土地利用总体规划划定的长期保留的菜田，为一级蔬菜基地；生产条件较好、产量较高、经城市总体规划和土地利用总体规划划定的在规划期内严格控制征占的菜田，为二级蔬菜基地。
第十条 市、区、县蔬菜行政管理部门应对划定的蔬菜基地设立标志，逐级建立档案，并负责监督管理。
第十一条 市、区、县人民政府应增加蔬菜基地建设的投入，扶持、鼓励蔬菜生产经营者对蔬菜基地的井、渠、路、电等基础设施进行建设，提高抗御自然灾害的能力。
第十二条 蔬菜生产经营者应增加对菜田的投入，改良土壤，选育良种，应用新技术，增施有机肥料，使用无公害农药，防止水土流失和污染，提高蔬菜的产量和质量。

第三章 管理与保护
第十三条 各级人民政府应加强对蔬菜基地及其基础设施的管理和保护工作。
市、区、县蔬菜行政管理部门以及乡、镇人民政府应建立蔬菜基地基础设施的管理保护制度，安排管理人员，经常检查和维修，保证设施正常运转。
第十四条 任何单位和个人不得擅自占用蔬菜基地或改变其用途。国家重点建设及城市基础设施建设项目选址确实无法避开一级蔬菜基地和因建设确需征占二级蔬菜基地的，由用地单位提出申请，经规划管理部门审查并报经蔬菜行政管理部门签署意见后，按国家土地法和省实施办法的
规定办理审批手续。
土地管理部门应将批准征用的蔬菜基地面积和具体位置书面告知同级蔬菜行政管理部门。
第十五条 兴办乡镇企业或建设村民住宅确需占用蔬菜基地的，应在服从城市总体规划、土地利用总体规划和区、县、乡镇建设用地规划的前提下，按照有关规定办理审批手续。所占用蔬菜基地面积，由乡、镇人民政府负责补齐，并报区、县及市蔬菜行政管理部门备案。
第十六条 征用、占用蔬菜基地应遵循先补后占的原则，审批部门按照占一亩补一亩五分的标准安排补建新菜田。在当地无法增补或增补不足的，由市蔬菜行政管理部门会同市计划部门与有关区、县人民政府协调增补。
第十七条 经批准征用、占用的蔬菜基地，一年内不用又可以种菜的，征占单位应组织或委托他人种菜。
一年以上未动工兴建而闲置未用的，由土地管理部门按照有关规定收取土地闲置费。
用地单位未经原批准机关同意，连续两年占而不用的，由土地管理部门收回土地使用权，注销土地使用证继续作为蔬菜基地，恢复蔬菜生产。
第十八条 在与蔬菜基地相邻地带进行建设的，应负责保护蔬菜基地的动力、排灌、道路等生产设施，不得影响菜田的生产。
第十九条 经营者承包蔬菜基地内的菜田，应与发包方签定承包合同，并严格履行，不得弃耕抛荒。
第二十条 承包人不得在承包的蔬菜基地内建窑、建房、建坟和挖沙取土。
第二十一条 蔬菜基地内禁止下列行为：
（一）向蔬菜基地及其附近地带倾倒、排放有毒、有害的物质和堆放固体废弃物；
（二）在蔬菜基地内使用国家禁止使用的农药和其他化学物品；
（三）用有毒、有害污水、废水灌溉菜田。

第四章 开发基金
第二十二条 经批准征占蔬菜基地的单位，必须向土地管理部门缴纳新菜田开发建设基金。缴纳标准由市人民政府根据新菜田开发建设的投入作出具体规定。
新菜田开发建设基金不得免缴、减缴或缓缴。
第二十三条 新菜田开发建设基金，由土地管理部门负责征收，财政专户存储，市蔬菜行政管理部门会同市财政部门按照规定的审批程序安排使用。
第二十四条 新菜田开发建设基金实行有偿使用和无偿使用相结合，专项用于蔬菜基地的开发、建设和改造。具体办法由市人民政府规定。

第五章 法律责任
第二十五条 违反本条例第十四条规定，未经批准或采取不正当手段占用蔬菜基地的，由县级以上土地管理部门依照土地管理法律、法规的规定处罚。
第二十六条 违反本条例第十九条规定弃耕抛荒的，由蔬菜行政管理部门按该地菜田上年实际平均产值的一至五倍处以罚款，并可责成农村集体经济组织收回其承包经营的菜田。
第二十七条 违反本条例第二十条规定，在蔬菜基地内建窑、建房、建坟和挖沙取土的，由县级以上土地管理部门和蔬菜行政管理部门依照有关法律、法规的规定处罚。
第二十八条 违反第二十一条规定，向蔬菜基地及其附近地带倾倒、排放有毒、有害物质和堆放固体废弃物、在蔬菜基地内使用国家禁止使用的农药和其他化学物品，以及用有毒、有害污水、废水灌溉菜田造成菜田污染的，由环境保护部门依照有关法律、法规的规定处罚，造成损失的
依法承担赔偿责任。
第二十九条 侵占或损坏蔬菜基地基础设施的，由县级以上蔬菜行政管理部门责令其限期修复或赔偿，并可处以损失金额一至二倍的罚款。
第三十条 国家机关及其工作人员违反本条例规定，有下列行为之一的，由其所在单位或上级主管部门对主要负责人或直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
（一）越权批准占用蔬菜基地的；
（二）为未缴纳新菜田开发建设基金的单位办理用地手续的；
（三）对违法占用蔬菜基地行为不履行管理职责的；
（四）未按规定标准补足菜地的；
（五）擅自批准免缴、减缴、缓缴新菜田开发建设基金的；
（六）截留、挪用、贪污罚没款物、菜田建设资金和收受贿赂的；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第三十一条 依据本条例有关规定所处的罚款和没收的非法所得，应全额上缴同级财政。
第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可按照行政复议条例和行政诉讼法的规定，申请复议或提起诉讼，逾期不申请复议、不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。
第三十三条 拒绝、阻碍蔬菜行政管理部门工作人员履行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十四条 本条例具体应用中的问题由西安市人民政府负责解释。
第三十五条 本条例自公布之日起施行。



1995年8月30日