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论在我国建立国际私法判例制度的构想/郝芸

时间:2024-07-03 03:21:58 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8954
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论在我国建立国际私法判例制度的构想

郝芸1


摘要:判例在国际私法中,具有独特的重要地位。在我国,判例不是国际私法的渊源,但随着两大法系的日益融合,法、德、日等国纷纷以判例作为国际私法的补充,故本文认为我国应该建立国际私法判例制度,并对此项建立的理论基础及现实基础进行了简要的分析,最后还提出了若干建议。
关键字:判例 国际私法


判例作为主要的法律渊源,在国际私法这一部门法中发挥着重要且特殊的作用。在英美等普通法国家,判例是最主要的法律渊源,自然也是国际私法的渊源。大陆法系国家虽然传统上不承认判例是其法律渊源,但是随着两大法系的相互融合,判例在大陆法系国家的司法实践中日趋重要,法官和律师援引法院的判决以支持自己的主张也并不鲜见。至少在国际私法领域,法国、德国、荷兰、日本等国都很重视判例的作用,在这些国家,当处理具体案件缺乏成文的冲突规范时,法院可以援引最高法院的判例作为判决依据,从而在事实上确立了判例的国际私法法源地位。
但是在我国现行的司法体制下,判例不是法律的渊源,不能作为法院处理案件的法律依据,而只有指导、参考作用,是为“间接渊源”,兼之国际私法的立法又尚欠规范、完善,因此带来了很多问题。为此,已有不少学者呼吁加强对国际私法判例的研究,有学者还提出“在必要时,应该允许法院通过判例来弥补成文法的缺漏”,1笔者对这种大胆的提法深表赞同,依笔者拙见,我国应该建立国际私法判例制度,并且也已经具备了此项建立的基础。
一、建立我国国际私法判例制度的理论基础
由于各部门法的调整对象各各不同,调整手段各具特殊性,故在考虑建立国际私法判例制度的理论基础时,不能不顾及国际私法这一部门法的个性。成文法的局限性、判例制度的优越性、以及判例受到国际社会广泛关注的趋势等本身并不必然成为此项建立的全部理论依据,而更多的,是应当考虑判例对国际私法的特殊功用。
(一)判例是国际私法原则、制度、规范的生长点
正如英国著名法社会学家梅因所说,判例先于习惯,司法先于立法。这一事实表明,司法具有独立于立法的品格,在一定意义上,法是由法的完成者即法官创造出来的:从成案到先例,从先例到规则,再从规则到原则,或许这就是法典形成的过程,它符合从具体到抽象的思维逻辑。司法判例不仅是法的最初表现形式或渊源,而且是法赖以生长的依托点,只有通过它,并通过既相似又有差别的反复出现的同类案件,这种特殊的解决纠纷的原则和方法才能日益成熟并变成一项正式的法的规则。对于国际私法,更是如此。国际私法虽说是国内法,但是它所调整的是涉外民商事法律关系,要解决的是不同国家间的管辖权冲突及法律冲突,正因为如此,没有哪一个部门法像国际私法那样涉及极为广泛而且复杂的生活领域,也没有哪一个部门法像国际私法那样容易受到政治事件和经济活动的影响,因此,为了扩大对外交往,同时最大限度的维护本国的利益,必然需要确定有关管辖权和法律选择的规则,以及适用外国法的各项制度。而相关的规则、制度及规范,只能在各国对外民商事交往过程中逐渐产生、发展并成熟,经过司法实践经验的累积固定下来,最终才上升为法律。像最密切联系原则,就是由美国的两个经典案例 ——1954年的“奥顿诉奥顿”案(Auten V. Auten)和1963年的“巴贝克诉杰克逊”案(Babcock V. Jackson)发展而来。在一些大陆法系国家,判例对于许多重要制度在本国的确立,也发挥了重要作用,以法国为例,1878年法国最高法院审理“福尔果案”(Forgo case )后,反致制度即在法国得以确立下来,而1878年法国最高法院的“鲍富莱蒙诉比贝斯科案”(Bauffremont V. Bibesco)和1922年法国法院的“弗莱案”(Ferrai case),则使法律规避制度得以确立并初步完善。事实上,在这些大陆法系国家,许多成文的国际私法规则就是直接由判例发展而来的。有的法国学者甚至认为,法国国际私法就是以《法国民法典》第3条为基础,并采用法院判例建立起来的。2
在前两个世纪,判例对国际私法的发展做出了不可磨灭的贡献,许多重要的原则、制度、规范都是由判例发展而来,而在今后,它依然会发挥这样的重要作用。现今电子商务的蓬勃发展、网络的大行其道......都为传统国际私法带来了挑战,从管辖权的确定到法律的选择,出现大量的立法空白。而判例正是规则的先行者,只有依靠判例,才能找到合适的做法,像美国就通过一系列的网络纠纷案奠定了新一轮的规则。我国国际私法的立法和理论研究相对落后,可以说与我国不重视判例的地位和作用、未加强相关研究有关。今后,我们不但要借鉴别国的成功立法,更要注重培养本土的判例资源,只有建立起我国国际私法的判例制度,才能真正使其受到足够重视,从而发挥出应有的作用。
(二)判例是国际私法规范的重要补充
因为国际私法的调整范围十分广泛,成文法难免会出现空白或者漏洞,又因为它调整的是涉外民商事法律关系,容易受到各国政治外交和经济生活的影响,故较之一般法律部门,它对立法灵活性的要求更高,所以,对于国际私法而言,无论怎样强调成文法,判例对规范的重要补充及完善作用都不容小觑。比如在法国,《法国民法典》中仅有寥寥数条规范涉及到涉外民事诉讼管辖权和法律选择,于是在很多时候不得不倚仗国际私法判例的作用,法官也可以援引最高法院的判例作为判决的依据。
我国现行的国际私法立法散见于单行法规和《民法通则》的第八章,从整体上讲,立法分散且过分简单,已经越来越不能适应我国对外民商事交往蓬勃发展的需要了。一方面既没有如瑞士般概念明确、条理清晰、结构严谨的国际私法成文法体系,另一方面又不像英美等普通法国家及法、德、日等大陆法系国家那样,用判例来弥补立法的不完全性和法律漏洞(Gaps in law),这在一定程度上促成了我国国际私法立法上司法解释大量充斥、司法实践主要依靠司法解释的局面。可以说,司法解释在我国现行的国际私法立法中占有独特的地位,这些司法解释,无论在数量上还是内容上都已经远远超过了相关立法,其所涉领域,既包括实体法的方方面面,也包括涉外民事诉讼程序;其所含内容,既包括了国际私法的基本原则和制度,如调整范围、反致、公共秩序保留等,也包括了国际私法分则的内容,如涉外合同、侵权、婚姻、继承等;究其性质,既有对现行法律法规所作的补充性修改和说明性解释,也有“立法性”解释。司法解释行为本无可厚非,但是,至少在国际私法这门学科,目前这种由它独当一面的状况,却带来了一些问题:
1、前述“立法性”解释实际上已具有“创造”法律的功能,而且在国际私法上为数不少。如《民法通则》中只有9条关于涉外民事关系的法律适用,而《最高人民法院关于适用〈民法通则〉若干问题的解答》中共有12条“解释”属于这种性质3。这些“解释”非是一般意义上的司法解释,它们行使了创设法律的功能,甚至创设了一些本该是由立法规定的基本规范。虽然其他法律部门也存在类似情形,但这一现象在国际私法领域却异常明显、异常突出,这种“立法性”解释违反了立法与司法相分离的制约原则,其合法性也应受到质疑。
2、相关司法解释的适用存在一些问题。除开其中不适应社会发展的需要,或相互矛盾、难于操作者不谈,一些司法解释的适用时效性也没有引起立法者的注意。新《合同法》已经生效,根据法律规定,《经济合同法》、《涉外经济合同法》和《技术转让合同法》同时废止,但在司法实践中最高人民法院对《涉外经济合同法》的解释却仍在适用,而且还是对新《合同法》的重要补充,而立法对在这种情况下司法解释是否“自动失效”缺乏明确规定,实在叫人费解。
3、司法解释成为我国国际私法的重要补充,理应具有相应的公开性,但它多以“意见”、“解释”、“批复”、“答复”、“通知”等形式出现,文件格式非常不规范,且多为司法机关办案的内部文件,处于一种“保密”状态,这种“保密性”、“内部性”使司法解释缺乏应有的公开性。这种非公开状况给司法实践造成了很大的不便,加上我国已经加入WTO,应当履行其关于“透明度”原则的义务,首当其冲的会向处理涉外民商事关系的冲突法规范提出要求,所以,解决相关司法解释的这种不公开、不规范问题,已经迫在眉睫。
司法解释在国际私法上的这种独特地位及其带来的前述问题,虽说是由相关立法不完善直接造成的,但是如果我国把判例确立为国际私法的渊源,就可以用判例填补立法的空白和漏洞,从而在相当程度上缓解司法解释所带来的问题。
(三)实行判例制度有助于推进国际私法的统一化进程
虽说国际私法首先是国家的法,是民族的法,各国的国际私法立法一定是各有特色,但它们的调整对象和所要完成的任务毕竟是相同的,国际性仍是国际私法的基本特征,而且这种特征正日益显著起来。20世纪以来,尤其是二战后,国与国之间的联系日益紧密,彼此的依赖程度愈益加深,任何国家都不能也不愿只凭主权国家的身份专断的去处理涉外民商事关系(包括立法及司法活动),而倾向于从有利于本国对外交往、加强国际合作的角度思考、处理问题,从而为国际私法的统一化运动奠定了思想基础。
一般来说,判例本身并不能直接实现国际私法的统一,但是即便撇开英美法系国家不谈,大陆法系国家法院的司法判决,对于国际统一私法的发展也不无重要意义。1980年的《联合国国际货物销售合同公约》第7条第1款就规定:“在解释本公约时,应考虑到本公约的国际性质和促进其适用的统一......。”这意味着,各国法院在适用本公约时,应该顾及其他国家法院适用该公约的情况,以便能满足公约所规定的对公约解释的这一要求。4这也就是说,大陆法系国家法院适用统一国际私法所做出的判决,对于统一国际私法的正确适用及其发展具有重要意义,许多国家的法院在实践中都考虑了外国法院适用统一国际私法的判决,如荷兰、保加利亚等,其中以波兰最高法院在1975年所作的一项解释《华沙国际航空运输公约》的“瓜达拉加拉议定书”的判决最为典型。5
在我国现阶段,除《最高人民法院公报》上刊载的典型案例、教学参考案例及法律职业人员参考案例外,案例一般散见于各法院的判决书中,公开程度非常低,除了当事人、律师及法院内部人员外,一般不予公开。但是,一旦我国确立了判例在国际私法中的法源地位,则必将以公开、规范的形式发布司法判例,这就有助于其他国家了解我国的相关司法实践,从而有助于推动国际私法的统一化进程。
(四)实行判例制度有助于加深对外国司法判例的理解,从而正确有利的适用外国法
通过冲突法选择准据法予以适用,是国际私法的一个重要特征。就我国来说,如果冲突规范指引的准据法是外国法,而该外国法又以判例为主要法律渊源,则必然要求我国承认其判例的渊源作用并直接援引有关判例作为审理案件的依据,而正确深入的理解外国判例是合理适用外国法的前提,尤其是1997年香港回归后,要解决区际法律冲突问题,更不得不考虑香港法律承认判例的问题。
现在我国法院的判决,多是陈述案情、采纳证据材料、说明违反何种法律的何条规范,如此种种,均是对法律明定要件的重复,即便是最高人民法院公布的案例,也多是对疑难案件的批复,缺乏创设性,与英美法系国家的判例根本有云泥之别,而判例之所以成为一种法律渊源,就是因为判例阐明了某些在成文法中隐含的甚至缺乏的法律规则或者原则。一旦我国建立国际私法判例制度,将会加强对外国判例制度的系统研习,并将会推动相关司法文书改革,在判决书中重点强调法律的知识、解释和推理,阐明法律理由,这都有助于加深对外国司法判例的理解,从而做到知己知彼,不但能在涉外民事交往中正确有力的维护我国的利益,还能妥善的解决我国的区际法律冲突问题。
二、建立我国国际私法判例制度的现实基础
(一)法、德、日等国的成功经验可以为我国借鉴
判例在现代大陆法系国家的国际私法中,已经占有不可忽视的重要地位。法国国际私法学家巴迪福就认为,法国的国际私法(冲突法)是以法国民法典第3条为基础,并采用法院判例而建立起来的。德国、日本的现代国际私法也重视判例的作用。6日本著名国际私法学家池原季雄主编的《涉外判例百选》,精选了一百多个日本处理各种涉外民事关系的判例,对每一个判决及其法律依据作了仔细的分析,自1967年在《陪审员》杂志增刊发表以来,很受日本国际私法学界和审判机构的重视,将它作为处理涉外民事法律问题的重要参考依据。7他还认为,判例类属“其他法源”,对那些《日本法例》没有明确规定或规定过于简单、不便适用的问题,起到了重要的补充作用。另外,荷兰也很重视对判例的汇编和研究,法院在处理具体的涉外民事案件时,如果没有成文的冲突法规定,可以援引最高法院的判例作为判决依据。事实上,在20世纪60年代以前,由于荷兰缺乏正式的“遵循前例”规范,司法实践的状况是比较混乱的。为了改变这种混乱状况,在20世纪70年代初期,在荷兰司法工作者协会中成立了一个“国际私法工作小组”,负责为法官们判案提供咨询,并努力制定出标准判例,有关国际离婚判决的一系列规范就是这样被设计出来的,而且还促成了1981年荷兰《国际离婚法》的起草与颁布。8
19世纪以后,大陆法系国家不再讳言判例的优点,并在司法实践中积极推崇判例的作用,而英美法系国家则日益重视制定法和法典编纂,这充分表明了两大法系正日益渗透、取长补短,而关注、引进WTO主要成员欧盟和美国等发达国家的判例法制度,对于踏入WTO门槛的中国,更是意义非凡。现今法国、德国、日本、荷兰等国建立起国际私法判例制度的成功实践,不但表明了我国建立国际私法判例制度的可行性,而且还为我国提供了宝贵的经验。
(二)《最高人民法院公报》上刊载的相关案例发挥着类似判例的作用
最高人民法院于1985年创办了《最高人民法院公报》,不但发布批复、解释,还公布案例。迄今为止,该公报已刊登各类典型案例数百个,涉及刑事、民事、经济、行政、海事等各个方面,其中不乏国际私法方面的案例。又根据最高人民法院有关文件的精神,这些案例仅仅只是案例,只能起到一个指导、借鉴的作用,而不具备法律效力。
不过,这些由最高人民法院审判委员会精选出来的案例,一般都附有详细的案情介绍、判决理由及结果,蕴含了丰富的法律意义,不少案例还解释、补充了成文法规则,创设了法律规则,在一定意义上具有“判例”的特征。而且这些案例都经由最高人民法院审判委员会讨论通过,体现了我国的最高审判水平,比诸判例法国家的判例毫不逊色,同时也表明了最高人民法院对其审判结果的认可态度,所以地方各级人民法院在审理相同或类似案件的同时,往往会遵循这些案例所体现的原则和规则,做出判决。实践表明,各级法院在审理涉外民商事案件时,也多主动遵循了所公布的相关案例。可以得出结论,我国最高人民法院有意用案例来指导各级法院的审判工作,而在实践中也确实收到了比较理想的效果,这些案例多少具备了一些“判例”的特征,发挥了类似“判例”的作用,从一定程度上证明了我国并非缺乏判例生长的土壤。
(三)建立我国的国际私法判例制度,还是我国现阶段法官素质有待提高这一状况的必然要求。
现阶段,我国法官的素质结构比较复杂,尚未实现司法审判人员的专业化。不但拥有本科、硕士学历的审判人员较少,而且这些较高学历层次的人员分布很不协调,目前我国最高人民法院的法官具有比较高的学历层次,而大部分基层法院的法官有相当部分还没有受过系统的法学教育,难以胜任高难度的审判工作,审判质量也难以保证。因此,提高法官素质成为迫在眉睫的问题。
不能否认判例制度对法官的素质有更高的要求,因为它要求法官不仅要有熟练的业务技巧和深厚的理论修养,而且还能善于运用法律意识来裁判案件,并能根据社会发展的要求和对社会发展的预测来创新判例,但是我们也应该认识到,司法判例,至少是国际私法判例的理解和运用,对于提升广大法官的素质、提高审判质量不无意义。原因在于:根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其《意见》的规定,除了争议标的额大,或者案情复杂,或者居住在国外的当事人人数众多的涉外案件由中级法院审理外,一般的涉外民事案件均由基层法院审理。而涉外民事案件的审理,不但涉及到涉外因素的认定、准据法的选择,还涉及到适用外国法的一系列制度,案情往往也比一般国内同类案件复杂,对法官的素质要求相应的也更高。如果我国把创制国际私法判例的权力交由最高人民法院,由相对高素质的法官做出相关的司法判例,则这些判例体现了他们对条文的理解、细化,便于审判人员把握适用;另一方面,国际私法规范相对抽象,而相关的判例却是有效联系这些规范和案件事实的桥梁和纽带,其判决书中翔实的法律推理具有天然的指导和教育功能,使人不但知其然,更知其所以然;此外,按照最高人民法院的判例审理相同或类似的案件,能够有效的提高审判效率、节约审判资源,而且能相对正确、合理的处理涉外民商事案件,从而更好的维护本国的利益、提升我国司法机关在国际上的形象和影响力。
三、关于建立我国国际私法判例制度的几点建议
(一)判例在国际私法中的地位
笔者认为,建立国际私法判例制度是应该的,但应该顾及我国的国情。我国秉承大陆法系的传统,以成文法为主要法源,我国历史上的所谓“判例制度”也与英美法系的判例相去甚远,而且我国缺乏较高素质的司法职业人员(包括法官和律师),所以在我国全面引进英美的判例制度是不现实的,可能招致如英美法系法典化运动般的失败结局,但是大陆法系早已开始引进判例制度的实践,我们大可借鉴他们的成功经验,纵观法、德、日等国的实践后,可以得到如下启示:在国际私法上,我国应当仍以制定法为主,而以判例为辅,判例仅在法无明文规定、或成文的冲突规范太简略不便适用、抑或适用成文法可能导致个案不公正的情况下使用。我国可以明文规定,判例是国际私法的重要渊源,如有上述情形出现,法院可以援引判例作为审理依据。
(二)制定判例的主体
有关主体的确定,是一个非常重要的问题,因为尽管我国《最高人民法院公报》发布了不少案例,且其中一些案例创设了法律规则,在实践中发挥着类似判例的作用,但即便就是这些案例,也与判例有很大区别。在判例而言,至关重要的一点是能从判决书中提炼出解释、补充或创设法律规则的意旨,如1889年纽约州法院关于里格斯诉帕尔默的判例中9,为了早日获得遗产而杀死自己祖父的继承人,被法院判决不得继承遗产,法官所阐述的法律规则是一个人不能从自己的错误行为中获得利益10,揭示出这个法律规则后,以后援引该判例的案件就不限于遗产继承案,而可以适用于多方面的案件。目前在我国此项工作尚未展开,一旦要建立国际私法判例制度,必然要求由专门的机构来完成此项工作。依笔者愚见,应该经最高权力机关授权,由最高人民法院设专门机构制定国际私法判例制度,理由有以下两点:
1、如前所述,涉外民商事案件往往错综复杂,而且涉及外国法适用的一系列制度及程序,对法官的素质要求比国内案件更高,最高人民法院汇集了众多优秀审判人员,不但能相对正确合理的处理案件,而且更能胜任相关判例所要求的法律推理、解释。
2、再看其他大陆法系国家的实践,法国设破毁院(下设五个民事部和一个刑事部),由调查法官提供案例,各部认定案例,破毁院公布案例,日本在最高法院专设判例委员会11,而荷兰则是由“国际私法工作小组”创制国际私法标准判例,不难发现,它们都专设机构专司制定判例的职能。我国是大陆法系国家,建立判例只能采取循序渐进、逐步推行的做法,绝不能一蹴而就,那种各级法院均拥有“创例权”的做法是不现实不可取的。因此,借鉴这些国家的机构设置,结合我国实际,可以考虑由最高人民法院设立专门的国际私法判例委员会,专司制定国际私法判例的职责。
(三)制定判例的程序
地方各级人民法院虽然不能拥有“创例权”,但也是判例制定中的关键一环。一方面,他们对于判决已经发生法律效力的案件,可以附注本院意见,定期、逐级将裁判文书报送上级法院审查、筛选,最后由最高人民法院国际私法判例委员会从中遴选出有典型意义的案例,讨论通过;另一方面,他们向最高人民法院请示批复的案件,如果国际私法判例委员会认为有必要也可以加以讨论。在讨论中,必要时可以征求有关专家、学者及立法机关、司法机关人员的意见,制定出判例。判例一经制定,即具有法律约束力,如若出现错误或者因社会发展变得过时,则需要及时予以撤销或变更,撤销是经过一定程序而宣布无效,而变更则是用新判例取代旧判例,在我国,这种撤销权和变更权都理应交由国际私法判例委员会行使。
另一方面,应该大力提倡由学者对国际私法判例进行民间汇编。日本的权威学者编纂了《判例六法》的《判例法律汇编》,以供法官和司法者使用并适时修订补充的经验,可为我国借鉴。我国国际私法学会多年以来笔耕不辍,积极修订并完善了国际私法示范法,目前第六稿也已问世,取得了可喜的成就,这充分展示了我国国际私法学者的学术实力与学术热情。今后,我国学者大可尝试编纂国际私法判例,从而既为法官审理案件提供借鉴,又可以为判例委员会制定判例时提供参考。

营口市城镇商品房预售管理暂行规定

辽宁省营口市人民政府


营口市城镇商品房预售管理暂行规定

(一九九五年五月四日市人民政府发布营政发[1995]19号)


第一条 为加强城镇商品房预售管理,维护商品房交易市场正常秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,国家建设部《城市商品房预售管理办法》和《辽宁省城镇房地产交易管理条例》等规定。结合我市规定,制定本规定。

第二条 凡在我市城市规划区内从事房地产经营、开发(包括兼营)的单位和个人,均须遵守本规定。

第三条 本规定所称商品房预售,是指房地产开发经营单位(以下简称开发经营单位)将正式建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。

第四条 市诚心诚意 局是我市城市商品房预售工作的管理部门,负责本规定的贯彻实施。各级房地产交易管理部门负责所辖区商品房预售具体工作。

第五条 城市商品房预售须符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用出让金或转让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 城镇商品房预售实行许可证制度。凡在我市城市规划区内预售商品房,均须向房地产交易管理部门申领《商品房预售许可证》,否则,不准预售。

第七条 申领商品房预售许可证,须提供下列证件或资料:(一)市开发办与开发经营单位签定的开发协议书;

(二)建筑施工合同和施工进度计划;

(三)投入开发建设的资金在工程建设总投资25%以上的证明;

(四)商品房预售方案(包括商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理及商品房预售总平面图等);

(五)需向境外预售商品房的,应提供允许向境外预售批准文件。

第八条 房地产市场交易管理部门在接到开发经营单位申请后,须详细审查各项证件或资料,并到现场进行勘查。经审查合格的,在接到申请后10日内核发《商品房预售许可证》。

第九条 开发经营单位预售商品房,要向承购人出示《商品房预售许可证》。售房广告须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,不准进行预售。

第十条 开发经营单位预售商品房,应与承购人签订由房地产市场交易管理部门统一制发的预售合同,预售合同要同时报县级以上土地管理部门备案。预售方必须从签约之日起一个月内到房地产市场交易管理部门办理登记手续。房地产市场交易管理部门要会同有关部门对合同的执行情况进行监督。

第十一条 预售方未按合同规定期限将商品房交付使用的,须按合同规定的交付日期次日起到实际交付使用之日止,按银行现行活期存款利率计算利息,返给购房方。

第十二条 开发经营单位进行商品房预售所得款必须用于有关的工程建设,严禁挪用或占用。

第十三条 预售的商品房正式交付使用后,开发经营单位应持有关证明到房屋产权管理部门办理权属登记手续,然后开发经营单位和承购方在一个月之内到房地产市场交歇管理部门办理权属转移手续,并按实际成交价0.5%缴纳交易手续费,由双方平均承担。

第十四条 有下列情况之一的,免收交易手费:

(一)机关、企事业单位自建、联建住宅楼用于解决本单位或联建单位职工住房的;

(二)军转干部转业后五年内第一次购房的;

(三)国家为解决历史遗留问题,按有关政策无偿分配的房屋;

(四)解险和动迁住宅,新居面积超出原面积享受优惠价部分。

第十五条 凡违反本规定,有下列行为之一的,由有关部门予以处罚:

(一)违反规定擅自进行商品房预售的,责令停止预售,没收非法所得并处以非法所得1%以下罚款;

(二)未按规定办理权属登记和权属转移的,责令限期补办手续补交手续费。未按期补交的,从逾期之日起按日加收应交额0.5%的滞纳金;

(三)将预售房款挪作他用的,吊销《商品房预售许可证》追回挪用款项,并处以挪用款项1-3%的罚款。

第十六条 房地产交易管理人员要秉公办事,热情服务,对以权谋私的违纪者,由据单位给予行政或经济处罚,触犯刑律的,提请司法机关追究刑事责任。

第十七条 本规定自下发之日起施行,如与上级规定相抵触,按上级规定执行。

第十八条 本规定由市房产管理局负责解释。


关于审查建设工程预算管理暂行办法

中国建设银行


关于审查建设工程预算管理暂行办法

1988年7月18日,中国人民建设银行

第一章 总 则
第一条 审查工程预算(含结算和标底,下同)是建设银行的一项传统业务。为了合理确定工程造价,提高投资效益,维护建设单位和施工企业的合法权益,促进提高预算编制水平,提高审查质量。根据1987年11月18日财政部《关于进一步加强建设银行审查工程预结算工作的通知》的规定,特制订本管理办法。
第二条 审查工程预算,是一项政策性、技术性、经济性很强的工作。在审查中必须严格执行国家的有关方针政策及有关规定,认真核实,坚持实事求是、公平合理的原则,该增则增、该减则减,本着以理服人、协商办事的精神,做好审查定案工作,并按审定的工程预算进行工程价款结算。
第三条 各级行应配备一定数量的专业技术人员,有条件的行可设立相应的专职机构,负责本地区建设工程预算的审查业务,努力做到不漏审,不断提高审查质量,更好地完成审查任务。
第四条 会同有关部门,制订工程预算编制管理办法。

第二章 各级行的职责范围
第五条 总行的职责范围:
1.会同有关部门做好全国通用预算定额、费用定额的管理工作。汇集有关技术经济资料,及时研究有关问题。
2.会同有关部门对定额、费用及建筑产品价格的改革进行研究,制定有关规定和制度。
3.指导本行系统审查工程预算工作,组织交流经验,认真分析研究各行反映的问题,并负责解答,开展调查研究,组织巡回检查,考核审查质量和效果。
4.组织指导审查工程预算工作的业务学习、人员培训、职业道德教育等,并督促落实和实施。
5.负责汇总分析各行报送的有关工程预算的报表和资料,并定期反馈,沟通信息。
第六条 各省、自治区、直辖市分行的职责范围:
1.会同当地定客管理部门做好预算定额、费用定额、材料预算价格的修订、管理和交底学习工作,配合有关部门制定控制工程造价的措施和完善招标承包责任制管理办法。
2.会同有关部门对工程预算定额、费用定额、材料预算价格以及建筑产品价格的改革进行研究,并提出改革意见和建议。
3.负责调配专业齐全的审查工程预算的技术力量,业务技术培训和职业道德教育,组织评比竞赛活动,不断提高审查工程预算人员的素质。
4.归口管理、指导所属行审查工程预算工作,经常深入基层,调查研究,了解工作开展情况,抽查和考核审查质量;搜集和积累有关基础资料,组织交流经验,研究处理基层行工作中反映的问题。
5.负责汇总上级行规定报送的统计报表和资料,搜集分析工程造价资料,研究存在的问题,提出解决意见,及时沟通信息。
第七条 地市中心支行的职责范围:
1.会同有关部门制定本地区材料预算价格、单位估价表和材料价差调整系数等工作;参与制定招投标管理办法和实施细则等,参加建设项目的招标、评标、定标工作,督促双方履行合同和结算工程价款。
2.归口管理所属经办行及本行经办任务的工程预算审查工作。负责行内部门之间审查工作预算工作的协调和联系,采取有效措施,努力做到按照审查定案的工程预算进行工程价款结算,统一口径处理工程价款结算有关问题。
3.经常检查审查工程预算工作开展情况及任务完成情况,及时组织业务交流,总结经验,分析存在问题,研究改进措施。
4.结合实际情况,组织业务学习,开展业务技术培训和职业道德教育。
5.认真积累工程造价等基础资料,做好有关定额的基础工作,对定额执行中存在的问题和意见,及时向上级行反映;测定分析本地区年度工程造价;建立工程预算审查档案。
6.按规定及时报送有关工程预算、标底审查统计报表以及年度工程造价汇总分析资料。
第八条 经办行的职责范围:
1.会同有关部门编制材料预算价格和单位估价表,制定材料价差调整系数等,做好审查工程预算基础工作。参加建设项目的招标、评标和定标工作,督促双方履行合同和结算工程从款。
2.负责本地区工程预算的具体审查工作,全面掌握本年度应审工程预算的数量,及时收审工程预算并主动上门服务,保证审查任务的完成。
3.建立健全行内收审工程预算制度、预算审查复核制度和资料档案保管制度、并确保落实执行。
4.按规定及时报送有关工程预算、标底审查方面的统计报表,以及工程造价分析资料。
第九条 计划单列市分行的职责,可以分别比照第六条、第七条执行。

第三章 工程预算的审查
第十条 审查范围:
1.对建设银行经办建设项目的各类工程预算、招标工程标底,都必须进行审查,作为结算工程价款和择优选择中标企业的依据。
2.对建设银行经办项目的施工图预算加系数包干、平方米造价包干以及以其它方式进行工程价款结算的项目,必须审查其包干造价,做为工程价款的结算依据。
3.非建设银行经办项目,应积极主动的接受委托,代审代编工程预算或标底。
第十一条 审查依据
施工图设计和国家及地方统一颁发的建设工程预算定额或综合扩大预算定额、材料预算价格、费用定额及有关规定,其他设计资料,经济合同或洽商协议等。
第十二条 送审资料
1.有权部门批准的建设工程概算文件。
2.建设工程施工图设计、设计变更、洽商协议等。
3.工程预算书、工程量计算书、工料分析表。
4.工程承发包合同、施工组织设计及说明。
5.招标文件、标底编制依据等。
6.编制工程预算的其他有关资料。
第十三条 审查内容
1.工程项目及预算是否在批准的工程计划和概算范围内。
2.工程量计算和定额的套用、换算及取费是否准确。
3.材料价差计算是否合理。
4.设计变更、增减内容是否符合要求。
5.合同条款是否符合国家有关规定。
6.施工图预算之外的费用是否符合国家规定。
第十四条 审查形式
1.一般项目的工程预算,可由建设银行组织力量,单独审查。
2.大中型或技术复杂的工程预算,可由建设银行会同建设单位、施工单位、设计单位等,联合会审。
第十五条 审查要求
审查前,除熟悉施工图设计和规定的施工方法外,还要对工程内容进行深入调查、掌握实际情况和有关数据,做好审查准备工作;审查中,除要全面审查外,还要选定审查重点,逐项核实,审查后要做好定案工作,并按审定的工程预算办理工程价款结算。

第四章 工作制度与考核
第十六条 各级行的审查预算工作,都要进行年度总结,并写出总结分析报告。总结内容包括:审查工作的基本情况,典型经验、存在的主要问题、解决意见和建议等。各省、自治区、直辖市分行的总结报告,应在下年2月底前上报总行。
第十七条 各级行的工程造价分析资料,应根据审查的档案资料按不同结构、不同类型选择一定数量的工程进行年度汇总分析。内容包括:工程类型、建筑面积、工程结构、工料消耗、费用构成等各项技术经济指标。各省、自治区、直辖市分行的年度工程造价分析资料,在下年4月底
前报总行。
第十八条 各级行审查的工程预算,都必须建立完整的审查档案。内容包括:原始记录卡,工程量计算书,审查变更调整表,定案通知书,有代表性竣工项目的单位工程造价分析表等。每年项目的审查资料,应统一装订归档保管。
第十九条 各级行均应建立健全审查、复核、抽查制度;应根据当年经办工作量,结合人员配备情况,制定审查面、定案率、准确率和审查深度等考核指标,并经常检查各项指标完成情况。
第二十条 审查后的工程预算,要及时下达定案通知书,并检查定案的执行情况。
第二十一条 考核指标
已审价值
1.审查面=------×100%
送审价值


已审价值:指送审预算中累计审查的价值。
送审价值:指上年未审价值与当年收到预算价值的总和。
已定案价值
2.定案率=-------×100%
已审查价值


已定案价值:指已定案的预算价值的累计。
复审准确份数
3.综合准确率=-------×100%
复查份数
复审价值-原定案价值
单份预算审查准确率=1- __________
原定案价值


单份预算审查准确标准:审查准确率应达到97%以上(含97%)。

第五章 附 则
第二十二条 本办法由中国人民建设银行总行负责解释和修订。各省、自治区、直辖市分行应结合本行情况制定实施细则。
第二十三条 本办法自发布之日起开始试行。
附:工程预算审查档案参考格式:
1.审查工程预(结)算、标底原始记录卡(略)
2.工程预(结)算调整表(略)
3.工程预(结)算定案、标底审查通知书(略)
4.工程造价分析表(略)