山东省青岛市人民政府办公厅


关于印发青岛市主城区危旧房改造房屋征收补偿安置办法的通知

青政办发〔2012〕23号


各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：
　　《青岛市主城区危旧房改造房屋征收补偿安置办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。
　　

青岛市人民政府办公厅
　　二○一二年七月十七日


　　青岛市主城区危旧房改造房屋征收补偿安置办法


　　为更好地推进我市主城区危旧房改造房屋征收工作，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市人民政府关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》（青政发〔2011〕18号）和《青岛市人民政府关于加快主城区危旧房改造工作的意见》（青政发〔2012〕34号）等法规和政策规定，结合我市实际情况，制定本办法。
　　第一条　本办法适用于市南区、市北区、四方区、李沧区国有土地上危旧房改造房屋征收补偿。
　　市城乡建设委负责主城区危旧房改造房屋征收补偿的组织、协调和监督工作；市房地产开发管理局承担相关具体工作。
　　区政府负责辖区内危旧房改造房屋征收与补偿工作，依法进行社会稳定风险评估，制定征收补偿方案和作出征收决定等。区房屋征收部门负责征收范围内房屋调查登记、拟定征收补偿方案和签订征收补偿协议等工作。
　　房屋征收补偿由房屋征收实施单位或原房屋拆迁承办单位具体实施，辖区内街道办事处等相关单位应积极协助。
　　第二条　危旧房改造年度计划应当纳入国民经济和社会发展年度计划。区政府根据辖区内危旧房改造年度计划编制房屋征收实施计划。
　　第三条　补偿房屋销售价格由市国土房管部门和区政府确定。安置用地以招拍挂出让方式供应，房屋销售价格和有关建设条件应作为土地招拍挂出让附加条件。
　　第四条　危旧房改造房屋征收范围确定后，由区房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况调查登记，并在征收范围内公布调查登记结果。
　　第五条　区政府应当组织建设、规划、国土、房管、城管执法、监察、审计等有关部门按照有关规定对改造范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，并在现场公示。
　　第六条　区政府将充分论证的房屋征收补偿方案报市城乡建设委审核，审核通过后向社会公布征求意见，征求意见期限不得少于30日。征求意见情况和根据征求意见修改的情况应当及时公布。
　　第七条　区政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，编制危旧房改造项目社会稳定风险评估报告，报市城乡建设委备案。
　　第八条　在实施房屋征收前，区政府应当会同市规划、国土房管等部门明确补偿房屋的位置、套型面积、房屋类别和销售价格等事项，并在征收范围内公示。
　　第九条　房地产评估机构开展危旧房改造房屋征收评估工作时，应当接受房地产评估专家委员会的技术指导。征收评估实行“一户一评”的原则。
　　危旧房改造项目房屋征收成本应当由区房屋征收部门委托房地产评估机构进行测算，房屋征收成本测算须经房地产评估专家评审。
　　第十条　市城乡建设委对区政府提报房屋征收决定的材料进行审批。审批通过的，区政府方可作出征收决定，并及时公告。公告应当载明征收补偿方案、行政复议和行政诉讼权利等事项。区政府及房屋征收部门负责做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
　　第十一条　被征收人在签订征收补偿协议时，应当同时提交被征收房屋的房地产权注销登记书面申请、权属证件和身份证明材料，房屋征收部门对注销登记书面申请和身份证明材料的真实性负责，并将注销申请材料及时送达房地产登记机构。对于符合注销登记条件的，房地产登记机构应当自受理登记材料之日起30日内办结房地产权注销登记手续；不符合注销登记条件的不予登记，并退回申请材料。
　　第十二条　房屋征收部门应与被征收人订立补偿协议，补偿协议应包括房屋征收补偿方式、补偿金额和支付期限、安置房屋的地点、面积和价格、搬迁费、临时过渡费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。
　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
　　第十三条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区政府申请法院强制执行。
　　第十四条　危旧房改造房屋征收可以实行房屋补偿方式，也可以实行货币补偿方式。房屋补偿方式包括就地房屋补偿和异地房屋补偿。被征收人应根据城市规划和建设项目性质，自行选定补偿方式。
　　第十五条　被征收房屋的建筑面积,按以下规定确定：
　　（一）私有房屋以房屋所有权证载明的建筑面积为准。
　　（二）公有房屋以房屋所有权证或者计租表载明的建筑面积为准。
　　（三）无房屋所有权证和计租表但持有合法建设手续的房屋和计租表上只载明使用面积的公有房屋,其建筑面积以批准建设文件载明的房屋建筑面积或者以具有资质的房地产测绘机构实测的建筑面积为准。
　　第十六条　被征收住宅房屋的应补偿面积按以下规定执行：
　　（一）按照被征收房屋建筑面积给予补偿；
　　（二）被征收房屋面积不足25平方米的，按照25平方米计算；
　　（三）增加10平方米住房改善面积；
　　（四）被征收房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的，按照45平方米补偿，差额部分由被征收人按照被征收房屋评估单价的50%支付房款；
　　（五）被征收人在市内四区承租公有住宅房屋或已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋，且房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积之和大于25平方米的，不适用第二项的规定；房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积及住房改善面积之和大于45平方米的，不适用第四项的规定。
　　第十七条　征收住宅房屋，被征收人选择就地房屋补偿的，房屋征收部门按被征收房屋应补偿面积就近上靠标准户型补偿，补偿房屋自然超出部分的建筑面积按照综合造价缴纳超面积安置费，被征收人对补偿房屋的自然超出部分享有完全产权。
　　第十八条　征收住宅房屋，被征收人选择就地房屋补偿的，应补偿房屋的公摊面积大于被征收房屋的公摊面积，应当对公摊面积差给予补贴，大于部分的公摊面积产权归被征收人所有。
　　第十九条　征收住宅房屋，被征收人选择异地房屋补偿的，按照“征收一套安置一套”的原则安置，安置房屋价款与货币补偿金存在差价的，双方应结清差价款。
　　第二十条　征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，应按本办法第十六条确定的应补偿面积结合被征收房屋评估单价结算房屋征收补偿金，并给予公摊面积差货币补偿金，公摊面积差货币补偿金计算公式如下：
　　公摊面积差货币补偿金=（该被征收人按产权调换方式应当补偿的房屋面积×项目产权调换房屋的平均公摊面积比例-选择货币补偿方式被征收人的被征收房屋面积×被征收房屋公摊面积比例）×被征收房屋的评估单价。
　　第二十一条　征收非住宅房屋，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿，按被征收房屋建筑面积结合被征收房屋评估单价结算房屋征收补偿金。
　　第二十二条　征收个人住宅，被征收人（公房承租人）属于最低生活保障范围的，经被征收人申请，由区政府组织民政、财政、监察、审计和街道办事处等部门共同研究，确属困难的，可给予适当补助，该费用不列入房屋征收成本。
　　第二十三条　征收住宅房屋，被征收人选择房屋补偿的，给予每产权户或公房承租户6万元的奖励。
　　第二十四条　征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按照应补偿面积结合被征收房屋评估单价确定的补偿金额的5%给予奖励。
　　第二十五条　被征收人在征收补偿方案规定的期限内搬迁腾房的，给予每产权户或公房承租户最高1万元的速迁奖励。逾期搬迁的，不予奖励。
　　第二十六条　征收住宅房屋，搬迁补助费和临时过渡补助费按以下规定执行：
　　（一）搬迁补助费：按每户1200元计发。
　　（二）临时过渡补助费:
　　1.选择货币补偿的，按征收房屋的建筑面积，每月每平方米30元，一次性计发10个月。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。
　　2.选择房屋补偿的，按征收房屋的建筑面积和约定的过渡期限，每月每平方米30元计发；逾期安置的，对被征收人（或公有房屋承租人）按照被征收房屋的建筑面积每月每平方米60元，逐月计发临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。
　　第二十七条　征收非住宅房屋，搬迁补助费和停产停业损失补助费按以下规定执行：
　　（一）搬迁补助费：按被征收房屋建筑面积每平方米40元计发，总额低于1200元的，按1200元计发。
　　（二）停产停业损失补助费：
　　实行货币补偿的，由房屋征收部门对被征收人按征收房屋的建筑面积每月每平方米60元，一次性计发16个月。
　　第二十八条　被征收人认为其停产停业损失超过本办法相关标准的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益等相关证明材料，并委托房地产评估机构对停产停业损失进行评估，根据评估结果予以补偿。房屋征收当事人对评估结果有异议的，可以按照房屋征收相关法规和政策的规定申请复核、鉴定。
　　第二十九条　拆除违法建筑和逾期临时建筑不予补偿，由当事人在限期内自行拆除，逾期不拆除的，由区政府组织拆除。
　　第三十条　本办法施行前，区政府已经决定实施房屋征收的项目，仍按原定的房屋征收补偿方案执行。
　　第三十一条　本办法自2012年7月17日起施行，有效期至2017年7月16日。




为雇主开车运油后将油卖出应定侵占还是盗窃？

作者：李旺城


一、基本案情：
2004年5月，中石化北京分公司某油库与司机张某某（该油库职员）订立了承包送油合同，张某某用公司的油罐车给下属加油站送油，从中赚取运费。后张某某雇佣犯罪嫌疑人司机贾某某，双方口头协议每月付贾某某工资600元。同年7月21日贾某某驾驶油罐车在送油途中私自将签封开启，后将油罐车上的5桶0号柴油卖与他人，其价值人民币3390余元。
二、分歧意见：
对本案中贾某某利用为雇主开车之便，将油罐车上的5桶柴油卖与他人的行为应如何定性，存在以下二种不同意见：
第一种意见认为贾某某的行为是侵占行为。理由是贾某某与张某某定有协议，成立雇佣关系，其职责是为张某某开车将油送到指定地点，因此基于委托合同关系产生贾某某对油在运输途中具有代为保管义务，其私自卖油的行为属于将他人交给自己保管的财物非法占为己有的行为，是侵占行为。
第二种意见认为贾某某的行为构成盗窃罪。理由是贾某某主观上明知自己驾驶的油罐车不是自己的财物，却以非法占有为目的，在送油途中秘密将油罐车签封开启，窃油卖与他人而获利，其行为完全符合盗窃罪的构成要件，且数额较大（2000元以上），构成盗窃罪。
三、评析意见：
笔者同意第一种意见。贾某某私自卖油的行为属于将他人交给自己代为保管的财物非法占为己有的行为属于侵占，但由于其侵占财物价值未达到侵占罪所规定的数额较大（5000元）的标准，不构成侵占罪。在民事上，本案中油的所有权属于中石化北京分公司，张某某因合同关系成为受托人（负责运输，赚取运费），贾某某基于与张的协议成为受托人的代理人，因此对本案造成的损失，张某某与犯罪嫌疑人贾某某应承担连带赔偿责任。在刑事上，解决本案的关键问题是：
（一）行为人基于口头协议代理运输业务，运输中对客户财物是否属于代为保管
代为保管基于委托关系而产生，委托信任关系是一种事实关系，并不要求有成文的民事合同约束委托人和受托人的义务，因此在委托契约无效或者可撤销的场合，基于这种委托而取得的财产占有仍然属于受他人委托保管财物[1]。本案中，尽管贾某某与张某某定的是口头代理协议，但均是双方真实意思表示，因此他们的代理关系成立，其后果是贾除了在约定时间把标的物运到指定地点外，同时还要在运输过程中对车、油尽善管义务，善管义务是基于合同产成的。基于合法的原因（委托代理关系），贾某某在运输途中形成对车、油的代为保管关系，当然代为保管并不限于当事人之间“一对一”的直接委托，如借用、租赁、担保、加工承揽、寄托等多种原因也会产生代为保管。本案中贾某某正是利用张的信任及在运输途中对运油车及油形成占有关系，后在途中将业已占有的财物不法所有，因而是侵占行为。
（二）行为人受他人委托保管或运送某种封缄的包装物时，是否同时占有封缄物的内容（财物）
侵占罪的成立，是行为人将业已占有即已经形成“占有事实”的财物擅自转归自己所有。换言之，本罪的成立，要求原财物所有人、占有人已经失去对该财物的控制权。也就是说，将自己占有的财物变为自己不法所有，是侵占罪的本质特征；而将他人占有的财物变为自己占有，则是盗窃罪的基本特征。因此，该案定性的最为关键的问题是：确定本案财物究竟由谁占有？有以下三种不同观点。
一是“区别说”，认为整个封缄物整体归受托人占有，但其封缄物里面财物，归委托人所有。理由是委托人对内容物加锁或封固后，对物之支配可能之手段犹存，支配可能性就存在，自然地具有现实的支配力。在本案中，贾某某（受托人的代理人）在保管、运油途中，对于整个油罐车因运送业务本身而占有，但对车内封存的油，仍为委托人占有，并不能由受托人自由支配，如果其将包装物打开，窃取里面财物，就与侵占整个封缄物不同，所以应成立盗窃罪。实际，刑法第253条第2款的规定[2]，也间接说明封缄物的内容仍然由委托人占有。二是“修正区别说”，认为封缄物整体由受托人占有，但其内部财物属于委托人、受托人共同占有。因此，受托人不法占有油罐车整体的，成立侵占罪；不法取得其中封存油的，成立盗窃罪与侵占罪的竞合，按盗窃罪论处。三是“委托人占有说”，认为整个封缄物及其内部财物均由委托人持有，受托人侵占包装物整体或抽取部分内容物，均构成盗窃。四是“受托人占有说”，认为整个封缄物及其内部财物均由受托人持有，受托人侵占封缄物整体或抽取部分内容物，均构成侵占。因为整个封缄的财物既已交付受托人保管和运输，其能支配物之全体，自然就支配封缄物内之内容，这是合情合理的，因为持有封缄物之人，随时可以破坏包装或者封条取出内容物。本案正是如此，犯罪嫌疑人贾某某打开封条，取出里面的油并不困难，甚至是非常容易，所以在代为保管的占有前提下，讨论“行为人是否使用了秘密窃取手段来论证其是否构成盗窃”显得苍白无力，因为该油已经处于贾某某可以自由支配的状态之中了。
针对以上四种观点，笔者认为“受托人占有说”较为妥当。“区别说”依取得整体物或其内容物之一部分物品而结论不同，可能导致罪刑关系的失衡：受托人取得整个封缄物，构成性质较轻的侵占罪，只抽取其中一部分财物，反而构成法定刑更重的盗窃罪[3]。因为占有权的归属，应重点考察行为人对物品的支配地位，应就全体加以认定。“委托人占有说”则过于苛刻，忽视了我国刑法中盗窃罪的法定刑远重于侵占罪这一事实，对占有封缄物、内容物的一律定盗窃有失公允。而“受托人占有说”则对事实上支配力的存在、行为人对物的实际地位等作了考虑，所以较之合理，应当在司法实践中采纳[4]。所以，笔者认为本案中受托人贾某某的行为是侵占行为。
（三）如何认定“非法占为己有”与“拒不退还”、“拒不交出”之间的关系
不少对本案持定盗窃的人认为，贾某某对侵占的油不具备拒不交还、拒不交出的情节，不符合侵占行为的“合法持有＋非法侵吞”的特征。这就涉及到“非法占为己有”与“拒不退还”二者之间关系的问题。
一般的观点认为，二者是并列的、各自具有独立意义、需相继判断的关系。但笔者认为二者之间是包容关系，前者包容后者，换言之，拒不退还、交出不是侵占罪中构成要件客观方面的内容，而只是对非法占为己有的强调和进一步说明，视为确认、固定持有人非法占有的意图提供充足依据。对此，张明楷教授指出，“非法占为己有”与“拒不退还”表达的是同一个意思：即将自己占有的他人财物变为自己所有。“拒不退还”只是对“非法占为己有”的强调，或者说是对认定行为人是否非法占为己有的一种补充说明[5]。所以，从占有人将自己暂时占有的他人财物不法转变为自己所有之时，拒不退还、拒不交出的意思已经昭然若揭，没有必要再在司法上证明拒不退还、拒不交出情形的存在与否。
四、处理情况
此案检察机关以被告人贾某某涉嫌盗窃罪向法院提起公诉，法院以盗窃罪判处贾某某有期徒刑10个月[6]。

注释：
[1] 周光权：《侵占罪认定中的关键问题》，刑事司法指南总第18期，第38页。
[2] 刑法第二百无十三条规定，邮政工作人员私自开拆或者隐匿、毁弃邮件电报的，处二年一下有期徒刑或者拘役。
犯前款罪而窃取财物，依照本法第二百四十六条（盗窃罪）的规定从重处罚。
[3] 周光权：《侵占罪疑难问题研究》，《法学研究》2002年第3期。需要指出的是，张明楷教授不赞成这种观点，他认为即使封缄物受托人不法取得了封缄物整体，但只要没打开封缄物，被害人对封缄物内容的占有仍然没有受到损害；如果不法所有封缄物，并打开封缄物进而不法取得其中内容，当然应认定为盗窃。
[4] 类似主张，参见刘明祥：《财产罪比较研究》，中国政法大学出版社2001年版，第53页。
[5] 张明楷：《刑法学》第2版，法律出版社2003年版，第783页。
[6] 笔者对法院的判绝无异议，法院的判决采纳了区别说的观点，此种观点张明楷、阮其林等教授主张，笔者的提法只是观点的争鸣，以求廓清认识，服务办案。