国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义

　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者；蔡英杰
工作单位：北京市闻泽律师事务所
联系方式：010—58695236；13520108510


浙江省温州市人民政府办公室


温政办〔2005〕156号

　　　　
温州市人民政府办公室关于印发温州市打击走私与海防口岸管理办公室职能配置、内设机构和人员编制规定的通知

各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：
　　《温州市打击走私与海防口岸管理办公室职能配置、内设机构和人员编制规定》已经市政府批准，现予印发。

　　

二○○五年九月七日

　　
温州市打击走私与海防口岸管理办公室
职能配置、内设机构和人员编制规定

　　根据《中共温州市委办公室、温州市人民政府办公室关于印发〈温州市深化完善政府机构改革方案〉的通知》（温委办〔2005〕51号），组建温州市打击走私与海防口岸管理办公室（以下简称市打私与海防口岸办），为市政府打击走私与海防口岸管理委员会的常设正县级办事机构。市打私与海防口岸办同时挂“温州市人民政府打击走私办公室”、“温州市人民政府海防管理办公室”、“温州市人民政府口岸办公室”牌子。
　　一、主要职责
　　（一）贯彻执行党和国家有关打击走私和海防、口岸工作的法律、法规和方针、政策；制定有关打击走私和海防、口岸管理的规定和办法，并组织实施；制订全市打击走私和海防、口岸发展规划、工作计划和具体政策，并组织实施。
　　（二）组织、指导、协调、检查、监督全市打击走私、海防、口岸机构依法履行职责。组织调查研究，收集汇总信息，掌握工作动态，总结推广经验，研究对策措施，为市委、市政府决策提供依据。
　　（三）组织协调有关部门开展海上专项斗争和联合行动，依法打击走私、偷渡等各种违法犯罪活动；指导查处走私、贩私大案、要案、疑难案件和处置突发事件。
　　（四）开展反走私、反偷渡等宣传教育；组织打击走私执法检查，实施综合治理；负责组织打击走私和海防、口岸业务培训。
　　（五）会同有关部门协调海防安全工作各相关部门的关系；协同沿海情报工作，组织军警民联防；配合有关部门开展隐蔽战线斗争，保护沿海地区军事设施。
　　（六）负责综合协调全市口岸工作，指导口岸建设和管理工作，研究完善口岸管理体制，负责编制口岸发展规划和口岸开放、关闭的申报工作；检查督促全市口岸规划、建设和技术改造配套工作的组织实施；负责协调和处理口岸单位涉外工作关系和组织仲裁有关口岸事务中的争议问题；组织、协调全市口岸系统的通关建设工作。
　　（七）负责打击走私和海防、口岸相关数据的统计和综合分析，完善通报制度。
　　（八）承办市政府交办的其他事项。
　　二、内设机构
　　根据上述职责，市打私与海防口岸办设4个职能处（室）。
　　（一）秘书综合处
　　负责综合性文电起草和机关公文审核工作；了解掌握全市打击走私和海防、口岸管理的工作动态，做好情报收集、综合统计和分析工作；负责办公会议的文件准备、记录、纪要整理和决定事项的督办；负责宣传教育、培训工作；承担机关的日常事务工作，负责收发、机要、保密、保卫、档案管理、办公自动化和信息网络建设；承担机关财务、后勤保障、信访、接待、固定资产管理等工作；负责机关组织人事、劳动工资、离退休干部工作。
　　（二）打击走私处
　　依据党和国家反走私法律、法规和方针、政策，以及全国、全省反走私工作部署，研究提出我市贯彻实施意见；研究、分析走私活动的特点、规律，提出对策、措施，并组织落实；协调各缉私职能部门与综合经济管理部门、行业主管部门的工作关系，建立横向交流渠道，组织跨地区、跨部门反走私联合行动和专项斗争；协调查办走私大案要案；督促、指导有关部门查处群众举报的走私贩私案件；做好缉私情报收集，负责缉私信息、统计分析工作。
　　（三）海防管理处
　　负责协调有关部门开展海上综合治理和专项治理行动，打击海上各类违法犯罪活动；负责规范海上生产作业秩序的协调工作；配合有关部门开展隐蔽战线斗争；负责涉外、涉台船舶和人员管理的指导工作；配合有关部门做好沿海地区军事设施安全保护的指导工作；配合有关部门做好全市反偷渡工作和偷渡人员遣返事务；负责沿海重点地区海防安全监控系统基础设施建设管理的协调工作；负责与驻温部队、军分区、市公安边防支队在海防管理方面的工作联系；负责综合海防管理情况，总结推广经验，提出工作建议；负责全市海防工作有关数据的统计、综合分析。
　　（四）口岸处
　　负责口岸对外开放、关闭的申报工作；负责全市口岸客、货运输的协调、管理工作；负责会同有关部门做好开辟国（境）外航线、航班和申请临时出入我市非开放区域的外籍交通工具的审核、报批工作；负责制订全市口岸发展规划；负责全市口岸查验单位设置、配套设施建设的审核和报批工作；检查督促全市口岸规划、建设和技术改造配套的组织实施工作；负责协调口岸涉外问题的争议；协调处理涉及口岸的海防、打私工作；负责全市口岸工作有关数据的统计、综合分析；负责外轮维修、外轮供应、口岸船泊代理、货运代理企业、境外航运企业驻温办事处的指导协调和监督管理；负责制订并组织实施口岸系统开展共建社会主义精神文明口岸活动规划；承担温州市大通关建设工作领导小组办公室的日常工作；会同有关部门对在口岸发生的严重违反涉外政策、法规、纪律的问题进行调查，提出处理意见。
　　三、人员编制
　　市打私与海防口岸办机关编制为15名（含后勤服务人员编制2名）。其中主任1名，副主任３名；中层领导职数6名。