建设部


建设部关于加强商品房销售管理的通知
建设部



各省、自治区建委（建设厅），直辖市、计划单列市建委（开发办）、房地产管理局，北京市市政管理委员会，上海市、深圳市住宅局：
近来，购房者对商品房的质量、面积和产权证的发放等方面投诉较多，对商品房销售中出现的欺诈、不讲诚信等问题反响比较强烈。既对商品房的销售市场产生了不良影响，也影响了住房制度改革和房屋商品化的推进。为了保护消费者利益，促进住房消费市场的发育，根据《中华人民
共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：
一、地方各级人民政府建设和房地产主管部门要加强商品房的销售管理，把加强商品房质量管理作为1998年的工作重点，切实保护购房者的合法权益。各房地产开发企业，应当依法经营，加强质量管理，提高市场服务水平，反对不正当竞争，反对欺诈，以优质服务取信于消费者。

二、商品房屋的建设必须符合国家有关的设计、施工等技术标准和规范。商品房屋竣工后，开发经营企业应向房地产开发主管部门提出综合验收申请，综合验收不合格的商品房屋不得交付使用。房地产开发企业应建立商品房质量管理体系，加强商品房质量管理，对所开发经营的商品房
承担最终质量责任。
三、商品房销售单位必须是具有独立企业法人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。
项目公司销售商品房的，必须经房地产开发主管部门核准。
四、委托房地产中介服务机构进行销售的，房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明受托单位的权限。
五、房地产开发企业、房地产中介服务机构进行商品房销售宣传时要实事求是，房地产广告要严格执行《房地产广告发布暂行规定》，用词应严谨、规范，不得加入虚假内容。凡广告承诺的内容，必须严格遵守。
六、房地产开发企业预售商品房时，必须向购买方出示《商品房预售许可证》。现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。
七、商品房销售（预售），应当签订书面的销售合同，房地产开发企业不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同的内容提出变更和修改。
八、各地要大力宣传、推广《商品房销售合同示范文本》。商品房购销合同应当明确以下主要内容：
1．用地依据、商品房座落位置、商品房交付使用期限；
2．总价款、付款方式、付款时间；
3．使用面积、建筑面积（其中实得建筑面积、公用分摊面积应分别标明）；
4．商品房的销售方式（预售或现房销售）；
5．商品房屋的产权性质，产权登记约定的期限和有关方的责任；
6．发生设计变更的约定；
7．关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；
8．物业管理方式及售后保修、维修责任；
9．合同约定面积与实得面积发生差异的处理方式；
10．违约责任。
九、各地要严格执行《城市商品房预售管理办法》，加强预售管理工作。对不符合商品房预售条件的开发项目，不得发放《商品房预售许可证》；对批准预售的项目，要加强预售款项的监督和预售项目的监管，防止“烂尾楼”的产生。
十、商品房公用面积分摊应当严格执行1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》的规定，各地要结合当地实际，尽快制定实施细则，明确商品房实得面积的合理误差范围和超出合理范围的处理方式，原则上要保持一幢楼误差面积的代数和趋于零。
在核发房屋所有权证时，要严格执行国家有关规定，以竣工图标明的面积或实地勘丈的面积作为计算房屋面积的依据。
十一、各地要加强对房地产开发企业的资质管理，对在房地产开发经营中有违法行为和消费者投诉比较多的房地产开发企业，要依法予以查处。


1998年3月1日
广西壮族自治区党委办公厅 等


广西壮族自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅关于印发《加快新产品开发办法》的通知
广西壮族自治区党委办公厅 自治区人民政府办公厅



通知
各地、市、县（区）党委和人民政府（行政公署），柳州铁路局，自治区党委和自治区级国家机关各部委办厅局，各人民团体，各大专院校，广西军区、武警广西总队：
经自治区党委、自治区人民政府同意，现将《加快新产品开发办法》作为《中共广西壮族自治区委员会 广西壮族自治区人民政府关于印发〈企业改革整顿的总体方案〉的通知》（桂发〔1998〕12号）的配套文件印发你们，请认真贯彻实施。



为了进一步推动我区经济增长方式的转变，加快科技成果转化和高新技术产业化，优化产业、产品和技术结构，培育新的经济增长点，提高经济增长的质量和效益，根据国家有关政策规定，结合我区实际，特制定本办法。
第一条 企业新产品开发工作要认真贯彻落实邓小平“科学技术是第一生产力”的科技发展战略方针，以优质产品为中心，以高技术产业为主线，以市场为导向，以效益为目标，努力提高科技成果的利用率。充分发挥国内外各方面科技力量的作用，坚持“产学研”联合，优化存量，发
展具有自主知识产权的产品和技术，提高企业的竞争能力。
第二条 企业新产品开发的思路是从市场调查入手，按照“人无我有，人有我优，人优我特，人特我新”和从跟着市场走到伴着市场走再到领着市场走，做到生产一代、开发一代、研究一代、储备一代。
第三条 本办法所称新产品是指自治区行政区域内自治区属以下（含自治区属）工业企业开发的具有先进性、新颖性、适用性有市场的自治区级以上民用工业产品。
新产品是指采用新技术原理、新设计构思研制生产，或在结构、材质、工艺等某一方面有所突破或较原产品有明显改进，从而显著提高了产品性能或扩大了使用功能，并对提高经济效益有一定作用的产品。
第四条 新产品的评价标准采取技术水平和经济效益综合评价相结合，以市场实现程度作为检验新产品的最终标准。
技术水平包括：先进程度，创新程度和难易程度。
经济效益包括：企业效益和社会效益。
第五条 自治区级以上新产品是指国家级新产品（经国家经贸委确认或鉴定确认的）、部级新产品（经国务院有关部门确认或鉴定确认的）、自治区级新产品（经自治区经贸委或自治区科技部门确认或鉴定确认的）。
第六条 新产品开发的技术来源，一是企业自主开发；二是实行产学研联合开发；三是引进技术和专利。
第七条 新产品计划的编制原则，一是以企业为主体，鼓励企业、高等院校、科研院所联合，进行跨地区、跨行业协作，开展国际技术合作，避免低水平重复和封闭式发展。二是以市场为导向，以经济效益为目标，增强企业新产品开发能力和市场竞争能力，形成产业化生产。三是以产
品为龙头，以工艺为基础，配套安排原材料、基础件、元器件以及相关的设备形成系统配套性。四是新产品开发计划与技术改造、技术引进等计划紧密衔接，发挥整体优势，全面有效地促进企业技术进步工作。
第八条 新产品计划的选项范围，一是经济发展急需的重大关键技术、主导产品；二是在国内外市场有竞争力，能较大幅度提高附加值、促进结构调整的产品与相关工艺、技术；三是改造传统产业的新兴技术及产品；四是提高生产效率、降低消耗、提高产品质量的工艺、技术与装备；
五是保护环境的关键技术、产品与装备。
第九条 加强技术开发人才队伍的建设，加速培养和造就一批跨世纪的技术开发带头人和骨干，同时要加强技术人才的引进工作。技术人才的引进，既要重视引进区外、国外技术人才到广西、到企业建功立业，也要重视利用好不到广西但愿为广西企业做贡献的技术人才。
第十条 鼓励和扶持企业根据产品开发的要求建立开发机构。大企业应建立产品开发部，中型企业也应有新产品开发的机构或人员，力争到2000年全区有三分之二以上的大中型企业和集团建立健全不同层次的技术开发机构，同时保证研究开发人员占企业技术人员的15％以上。
第十一条 优势企业要建立“企业技术中心”，自治区重点企业和集团，要与高等院校和科研院所形成长期稳定的合作关系，或共建技术开发机构。部分大型企业的集团在某些关键技术领域接近或达到国际先进水平，拥有开发5～10年自主知识产权的技术和产品的能力，形成自己的
技术优势和知识产权。
通过三至五年的努力，使我区大中型企业的自主设计能力、规模生产制造能力和市场竞争能力显著提高，基本建立适应社会主义市场经济体制和现代企业自身发展需要的企业技术进步机制。
新产品开发要与技术改造相结合，技术改造要走高技术、高水平和滚动发展的路子，不能搞重复建设。
第十二条 积极推动与技术进步相关的社会中介组织的发展，加强对各类中介组织的指导和管理，发挥其在推动企业技术进步中的重要作用。
第十三条 企业技术创新费用投入占企业销售收入的比例，一般企业不少于1％，大中型企业不少于2％，技术创新新试点企业和高新技术企业不少于3％。
第十四条 企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的各项费用，应保持逐年增长，费用年增幅在10％以上的，可按实际发生额的50％抵扣应纳所得税额。
第十五条 企业为开发新产品、新技术、新工艺所购置的试制用关键设备、测试仪器，单台价值在30万元以下的，允许一次或分期计入管理费用，在计算应纳所得税额时准予扣除。
对企业在技术转让及其过程中发生的相关专利转让、技术咨询、技术培训、技术服务所得，年净收入在50万元以下的，免征所得税；50万元以上（含50万元），100万元以下的减半征收所得税。
第十六条 凡列入国家级新产品，经鉴定投产后，自销售之日起，在3年内对新增效益应交所得税实行先征后返还，对新增增值税的地方留成部分，由同级财政按50％的比例返还给企业。凡列入自治区级（含部级）新产品新增所得税，在3年内由同级财政返回50％，对新增增值税
的地方留成部分，由同级财政按30％的比例返还企业。返还给企业的增值税、所得税必须用于新产品开发和新技术推广，不得挪作它用。
第十七条 对经自治区经贸委批准认定为自治区技术创新试点企业，其产品新增所得税在3年内由同级财政返还50％，对新增增值税的地方留成部分，由同级财政按30％的比例返还企业，用于企业技术创新。
对自治区经贸委认定的高新技术产业区以外的高新技术企业、产学研一体联合企业，享受国家级高新技术产业开发区内企业的有关优惠政策。
第十八条 经自治区经贸委认定的自治区级技术创新试点企业和自治区级以上技术中心在科技成果产业化过程中的中试产品的所得税实行先征后返还。
企业可根据自己实际情况，对本企业中试设备实行快速折旧，报主管财政、税务部门备案。
第十九条 对列入国家和自治区计划新产品开发、生产所必须的技术改造项目竣工投产后，经验收合格，从投资之日起，对技术改造新增上交的所得税五年内实行先征后返还，未经验收合格的项目，不享有此优惠政策。
第二十条 对高新技术产业的合资嫁接企业，除按规定享受征收所得税免二减三的政策外，对后三年减半征收的所得税，财政予以返还。
第二十一条 从企业技术改造征收的固定资产投资方向调节税，全部返还企业。
第二十二条 新产品开发项目的资金应多渠道筹集，可以按照国家有关政策有效利用外资和采取多种形式向社会筹集资金。自治区以上新产品开发项目资金构成主要包括项目承担单位自筹资金、金融机构贷款、项目主持单位补助资金与财政拨款补助等。
第二十三条 从一九九八年起，各级政府每年从财政预算中安排相当于上年度财政收入0．5％左右的专款，建立工业发展提保资金，对新产品开发和技术改造项目贷款给予提保和贴息。
第二十四条 各级财政要逐年增加用于企业技术进步的拨款，主要用于加大技术改造投入，加快技术创新成果的产业化，培育新的主导产品。
对自治区工业发展提保资金和用于企业技术进步的财政拨款，由自治区经贸委会同财政厅负责项目的审批，由自治区财政厅负责资金管理。
第二十五条 各专业银行和其它金融机构要逐年增加企业技术进步信贷投入，支持自治区重点新产品开发和技术改造。对国家和自治区行下达的技术进步贷款指标，各地市专业银行和其它金融机构要积极解决贷款，规模和资金有困难的要及时向自治区专业银行申请解决。
第二十六条 自治区人民政府设“自治区新产品优秀成果奖”。评审工作每年进行一次，由自治区经贸委组织并审定，经自治区人民政府批准后，以自治区人民政府名义颁奖。
企业根据获奖项目的先进性、新颖性和适用性，确定科技人员参与新增利润分红的比例和年限。对获奖人员奖励的个人所得税实行先征后返还优惠。
获奖个人在技术职称晋升、农转非等方面享受自治区人民政府有关优惠待遇，并作为参加自治区优秀专家、劳动模范、有突出贡献者评选的依据。
第二十七条 对有市场前景的技术成果的研究单位或个人，以技术入股的方式与生产企业合作，可视技术成果对市场的影响程度和产生经济效益的预测决定技术入股的股本比例。高技术可占25％以上，非高新技术可占20％左右。
第二十八条 鼓励和支持企业职工开展技术革新、合理化建议、讲理想、比贡献和专利发明等活动。对取得显著成绩者，给予表彰奖励。对可计算经济效益的，按经济效益的20～40％给予奖励。
第二十九条 本办法由自治区经贸委负责解释。



1998年5月12日