福建省土地局


福建省经济适用住房价格管理办法
福建省土地局



第一条 为了加强经济适用住房价格管理，规范价格构成和价格行为，促进经济适用住房建设，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《福建省人民政府贯彻国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见
的通知》等法律、政策，制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内开发建设的经济适用住房价格的制定必须遵守本办法。
第三条 经济适用住房是指享受国家优惠政策，向城镇中低收入家庭出售按标准建设的普通住宅（含安居、广厦工程住房，解困、解危、统建住房）。
第四条 经济适用住房价格实行政府指导价并实行分级管理。省政府价格主管部门会同省房改部门负责全省范围内的经济适用住房价格的管理、监督、指导工作，制定全省统一的价格管理办法。省政府价格主管部门会同省直房改部门审核在榕省属单位、中央及外省市驻榕单位的经济适
用住房基准价格；市、县政府价格主管部门会同同级政府房改部门负责本行政区域范围内经济适用住房价格的管理、监督、指导工作，负责审核本级行政区域内的经济适用住房基准价格。
第五条 经济适用住房基准价格由下列项目构成：
一、征地和拆迁补偿费
指按国家法律、法规、规章规定的征用土地和房屋拆迁补偿安置的各项费用。
（一）征地费用构成是：1．土地补偿费；2．青苗补偿费；3．劳动力安置补偿费；4．地面附属物补偿费；5．新菜地开发建设基金；6．耕地占用税；7．征地管理费等项实际发生的费用。
（二）房屋拆迁安置补偿费用构成是：1．安置被拆迁户所需房屋的建造或购买费用（扣除被拆迁户应缴纳的费用）；2．被拆除房屋及其附属物的作价补偿金额；3．被拆迁人搬家补助费；4．临时安置补助费；5．被拆迁单位合法的停产停业期间损失补助费；6．房屋拆迁管理费
。以上各项作价标准，结算办法和费用标准等均按《福建省城市房屋拆迁管理办法》的规定和各地人民政府的有关规定执行。
二、勘察设计和前期工程费
（一）勘察费，包括水文及工程地质勘察费，按不高于国务院价格主管部门和建设行政主管部门颁布的工程勘察收费标准执行。
（二）设计费，指住宅施工图设计、建筑规划、验线测点等实际发生的费用；按不高于国务院价格主管部门和建设行政主管部门颁布的城市规划设计收费标准执行。
（三）前期工程费，主要指为住宅区三通（通路、通电、通水）一平（平整土地）实际发生的费用。
三、建筑安装工程费
指房屋主体部分的土建（含桩基、地下室、结构初装修）、水电设备安装、通讯、电视线路（含天线）、消防、煤气管道、电梯设备安装及附属工程等费用。建筑安装工程费按有权部门批准的施工预（决）算标准计算。
上述各项费用按三级或四级施工企业的取费标准测算。
四、住宅小区基础设施建设费
由基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费组成。
（一）基础设施建设费，指住宅区规划红线以内的各种公共管线和道路工程费用。包括住宅区内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、绿化、环卫等设施建设费用。
（二）非营业性公共配套设施建设费，指为住宅区服务的独立的非营业性配套设施建设费用。包括根据城市建设总体规划要求，列入住宅区施工图预算项目的幼儿园、住宅区管理用房、公共停车场（棚）、派出所用房、居委会用房、配电水泵消防房、公厕、垃圾转运站、艺术雕塑等建
设费用。
上述费用按有权机关批准的城市规划定额指标和详细规划施工图预（决）算造价，按实际可售住宅建筑面积所占比重分摊计入。
五、管理费
指开发经营单位在开发经济适用住房期间发生的各项组织管理费用。包括工资、办公费、正常合理的销售费用等项支出的实际发生费用。但最高不得突破本办法第五条第一款、第二款、第三款和第四款规定费用之和为基数的2％。
六、贷款利息
指开发经营单位在开发经济适用住房期间，为筹措建设资金而发生的贷款利息支出。贷款利息根据所在地商业银行提供的本地区不同类型经济适用住房建设占用贷款的平均比例、平均利率、平均周期和开发项目的具体情况，由当地政府价格主管部门会同房改部门共同研究确定。
七、税金
指依据国家税收法律、法规的规定应当缴纳的和国家规定不能减免的相关税收。税金依照国家规定的税目和税率计算。
税金减免按国家有关规定执行。
八、利润
指开发经营单位开发经济适用住房的合理纯收入。按本办法第五条第一款、第二款、第三款和第四款规定费用之和为基数的3％以下确定。
第六条 经济适用住房开发建设中涉及的收费，必须按法定收费主管部门规定的收费项目和标准执行，任何单位和个人不得以各种名目收取费用。
收费减免按国家有关规定执行，减免后的合法收费计入经济适用住房基准价格。
第七条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
一、超过土地出让合同规定的动工开发日期而被征收的土地闲置费和土地增值费以及规定以外的有关税费；
二、已计入开发项目成本中的建设用地、建筑物、构筑物、配套设施以市场价出售、转让、出租或留作它用的，必须冲减相应成本；
三、住宅区内营业性用房和设施的建设费用；
四、开发经营单位留用的办公用房、自己经营的房屋的建筑、安装费用及应分摊的各种费用；
五、非住宅区的公共建筑的建设费用；
六、对社会公益事业的各项集资、赞助、捐赠以及其它各种与开发经营无关的费用；
七、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
八、其他按规定不得计入经济适用住房价格的费用。
第八条 经济适用住房价格按不同建设项目分别确定，政府价格主管部门和房改部门应按照当地经济适用住房开发的社会平均成本并结合企业的个别成本，加上法定利润和税金核定基准价格；开发企业可在政府价格主管部门和房改部门核定的基准价格基础上和指导价格规定的幅度内，
根据市场供求情况自行确定销售价格，经济适用住房价格的浮动幅度控制在基准价格的±3％。
第九条 经济适用住房价格计算公式：
基准价格＝（总成本－经营性用房应摊成本＋利润＋税金）÷实际可售住宅建筑面积
住宅销售价格＝基准价格×（1±价格浮动率）×（1±层次系数±朝向系数）
上述公式中的“成本”指社会平均成本结合个别成本。
第十条 按本办法规定的价格构成项目和作价办法制定的经济适用住房出售价格，是政府指导价格，即某幢或开发项目经济适用住房的平均价格。单套住宅价格应以基准价格为基础，加上楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢增减的代数和为零的原则按第四条分级管理规定，由政府
价格主管部门会同房改部门确定，报上一级政府价格主管部门和房改部门备案。
第十一条 开发经营单位应在主体工程完工前，持本办法规定的价格申报材料一式四份，向政府价格主管部门申报住房的基准价格；政府价格主管部门会同房改部门审核；由政府价格主管部门行文执行。经济适用住房基准价格申报材料主要有：
一、经济适用住房基准价格申报表。
二、经济适用住房基准价格构成项目审核表。
三、经济适用住房建设的立项批文及投资、用地、规划、施工许可证复印件。
四、建筑安装工程预（决）算书及工程发包合同复印件。
五、征地拆迁补偿费证明材料。
（一）当地政府制定的经济适用住房征地拆迁补偿费标准的文件。
（二）当地主建住宅区开发经营单位出具的征地拆迁费用有关资料和原始凭证复印件。
（三）当地土地局出具的征地拆迁补偿费证明。
六、主要开发经营单位出具勘察设计和前期工程费、住宅小区基础设施配套费预（决）算证明及原始凭证。
七、建筑安装工程费证明材料由主要开发经营单位出具土建（含桩基、地下室）工程费、水电设备安装工程费（含结构初装修）预（决）算结果证明。
八、贷款银行出具贷款和同期贷款利息的证明。
九、当地税务部门出具其它税收的证明（政府未能减免的税）。
第十二条 房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售场所显著位置公布政府价格主管部门和房改部门审批的基准价格和价格浮动幅度批准文件，自觉接受政府价格主管部门和购房者的监督。
第十三条 经济适用住房的明码标价应以挂牌或售房说明书等形式公开标示以下内容：
一、每套住房的座落位置、结构、形状、面积、朝向、楼层、售价、付款方式；
二、房价中代收代付的行政性收费项目和收费标准；
三、政府价格主管部门和房改部门规定的其他必须标示的内容。
第十四条 凡违反本办法下列行为之一者，由当地或上一级政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》及有关法律、法规、规章的有关规定予以处罚：
一、不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；
二、越权定价和擅自提价的；
三、不按规定如实申报经济适用住房定价成本的；
四、虚报、瞒报、故意漏报计价基础数据和证明材料的；
五、擅自向经济适用住房摊派、收费的行为：
六、不按规定实行明码标价或者使用虚假或不规范的标价手段蒙骗购房者的；
七、采取欺诈手段重复收取已计入房价的各项费用的；
八、违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；
九、拒不执行价格报批备案规定的；
十、其它违反本办法规定的行为。
第十五条 实行住房货币分配后，为便于各级政府确定个人住房补贴标准，市、县的经济适用住房平均价格，由市县房改部门会同价格主管部门按本办法规定的八项因素共同测算，经市县房改部门综合平衡后报市县人民政府确定，每年公布一次。
第十六条 各地可根据本办法制定本地区经济适用住房价格管理的具体实施细则，以前有关经济适用住房价格管理政策和规定，凡与本办法不一致的，均以本办法为准。
第十七条 本办法由省政府价格主管部门会同省房改部门负责解释。
第十八条 本办法自颁布之日起施行。



1999年4月26日
中国证券监督管理委员会、国务院国有资产监督管理委员会、财政部、中国人民银行、商务部


中国证券监督管理委员会、国务院国有资产监督管理委员会、财政部、中国人民银行、商务部23日联合发布《关于上市公司股权分置改革的指导意见》。全文如下：

《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》（简称《若干意见》）发布以来，资本市场各项改革和制度建设取得重要进展，市场运行机制和运行环境正在得到改善，一些制约资本市场功能充分发挥的基础性、制度性问题逐步得到解决。按照国务院关于“积极稳妥解决股权分置问题”的要求，在国务院的正确领导和有关部门、地方人民政府的大力支持下，股权分置改革试点工作已经顺利完成，改革的操作原则和基本做法得到了市场认同，改革的政策预期和市场预期逐渐趋于稳定，总体上具备了转入积极稳妥推进的基础和条件。经国务院同意，现就下一步上市公司股权分置改革提出如下指导意见：

一、正确认识股权分置改革

1、全面落实《若干意见》，完善资本市场运行机制，要从解决基础性、制度性问题入手，重视完善和发挥资本市场功能，改善资本市场投资回报水平，逐步提高直接融资能力和资源配置效率。既要通过健全资本市场体系，丰富证券投资品种，提高上市公司质量，规范证券公司经营和加强证券市场法制建设，解决新兴市场要素缺失、制度不完善、运行不规范、监管不到位等问题，又要不失时机地解决好体制转轨背景下遗留下来的股权分置等诸多问题，妥善化解风险隐患，为资本市场长期稳定发展创造条件。

2、股权分置是指A股市场的上市公司股份按能否在证券交易所上市交易被区分为非流通股和流通股，这是我国经济体制转轨过程中形成的特殊问题。股权分置扭曲资本市场定价机制，制约资源配置功能的有效发挥；公司股价难以对大股东、管理层形成市场化的激励和约束，公司治理缺乏共同的利益基础；资本流动存在非流通股协议转让和流通股竞价交易两种价格，资本运营缺乏市场化操作基础。股权分置不能适应当前资本市场改革开放和稳定发展的要求，必须通过股权分置改革，消除非流通股和流通股的流通制度差异。

3、股权分置改革是一项完善市场基础制度和运行机制的改革，其意义不仅在于解决历史问题，更在于为资本市场其他各项改革和制度创新创造条件，是全面落实《若干意见》的重要举措。为此，要将股权分置改革、维护市场稳定、促进资本市场功能发挥和积极稳妥推进资本市场对外开放统筹考虑。改革要积极稳妥、循序渐进，成熟一家，推出一家，实现相关各方利益关系的合理调整，同时要以改革为契机，调动多种积极因素，维护市场稳定，提高上市公司质量，规范证券公司经营，配套推进各项基础性制度建设、完善市场体系和促进证券产品创新，形成资本市场良性循环、健康发展的新局面。

4、股权分置改革是为非流通股可上市交易作出的制度安排，并不以通过资本市场减持国有股份为目的，当前国家也没有通过境内资本市场减持上市公司国有股份筹集资金的考虑。非流通股可上市交易后，国有控股上市公司控股股东应根据国家关于国有经济布局和结构性调整的战略性要求，合理确定在所控股上市公司的最低持股比例，对关系国计民生及国家经济命脉的重要行业和关键领域，以及国民经济基础性和支柱性行业中的国有控股上市公司，国家要保证国有资本的控制力、影响力和带动力，必要时国有股股东可通过证券市场增持股份。其他上市公司的控股股东，也要保证公司的稳定发展和持续经营。证券监管部门要通过必要的制度安排和技术创新，有效控制可流通股份进入流通的规模和节奏。

二、股权分置改革的指导思想

5、积极稳妥推进股权分置改革的指导思想是，坚持股权分置改革与维护市场稳定发展相结合的总体原则，进一步明确改革预期，改进和加强协调指导，调动多种积极因素，抓紧落实《若干意见》提出的各项任务，制定、修改和完善相关法规和政策措施，加强市场基础性建设，完善改革和发展的市场环境，实现资本市场发展的重要转折，使市场进入良性发展的轨道。

6、贯彻落实《若干意见》提出的“尊重市场规律，有利于市场的稳定和发展，切实保护投资者特别是公众投资者的合法权益”的总体要求。尊重市场规律，就是要坚持市场化的决策机制和价格形成机制，完善改革的推动机制，通过政策扶持和市场引导，形成上市公司改革的持续稳定动力。有利于市场稳定和发展，就是按照改革的力度、发展的速度和市场可承受程度相统一的原则，注重发挥改革所形成的机制优势和良好的市场效应，使资本市场各项改革协调推进，各项政策措施综合配套，以改革促进市场稳定发展，以市场稳定发展保障改革的顺利进行。保护投资者特别是公众投资者合法权益，就是要通过相关程序规则和必要的政策指导，保障投资者的知情权、参与权和表决权，使改革方案有利于形成流通股股东和非流通股股东的共同利益基础，并形成改革后公司稳定的价格预期。

三、股权分置改革的总体要求

7、股权分置改革要坚持统一组织。中国证监会要制定《上市公司股权分置改革管理办法》，以“公开、公平、公正”的操作程序和监管要求，规范股权分置改革工作，保障投资者特别是公众投资者的合法权益。国务院有关部门要加强协调配合，按照有利于推进股权分置改革的原则，完善促进资本市场稳定发展的相关政策，调整和完善国资管理、企业考核、会计核算、信贷政策、外商投资等方面的规定，使股权分置改革相关政策衔接配套。地方人民政府要加强对本地区上市公司股权分置改革的组织领导工作，充分发挥本地区综合资源优势，把股权分置改革与优化上市公司结构、促进区域经济发展和维护社会稳定结合起来，统筹安排适合当地情况的改革工作。

8、股权分置改革方案要实行分散决策。上市公司非流通股股东依据现行法律、法规和股权分置改革的管理办法，广泛征求A股市场相关流通股股东意见，协商确定切合本公司实际情况的股权分置改革方案，参照股东大会的程序，由A股市场相关股东召开会议分类表决。非流通股股东与流通股股东之间以对价方式平衡股东利益，是股权分置改革的有益尝试，要在改革实践中不断加以完善。

9、上市公司股权分置改革方案要有利于市场稳定和上市公司的长远发展。鼓励公司或大股东采取稳定价格预期的相关措施；鼓励在股权分置改革方案中做出提高上市公司业绩和价值增长能力的组合安排。监管部门和证券交易所在不干预改革主体自主协商决定改革方案的前提下，加强对方案实现形式及相关配套安排的协调指导。

10、坚持改革的市场化导向，注重营造有利于积极稳妥解决股权分置问题的市场机制。根据股权分置改革进程和市场整体情况，择机实行“新老划断”，对首次公开发行公司不再区分流通股和非流通股。完成股权分置改革的上市公司优先安排再融资，可以实施管理层股权激励，同时改革再融资监管方式，提高再融资效率。上市公司管理层股权激励的具体实施和考核办法，以及配套的监督制度由证券监管部门会同有关部门另行制定。涉及A股股权的拟境外上市公司，以及A股上市公司分拆下属企业拟境外上市的，应在完成股权分置改革后实施。上市公司非流通股协议转让，要对股权分置改革做出相应安排，或与公司股权分置改革组合运作。

11、妥善处理存在特殊情况的上市公司股权分置改革问题。股权分置改革是解决A股市场相关股东之间的利益平衡问题，对于同时存在H股或B股的A股上市公司，由A股市场相关股东协商解决股权分置问题。对于持有外商投资企业批准证书及含有外资股份的银行类A股上市公司，其股权分置改革方案在相关股东会议表决通过后，由国务院有关部门按照法律法规办理审批手续。股权分置改革方案中外资股比例变化原则上不影响该上市公司已有的相关优惠政策，股份限售期满后外资股东减持股份的，按国家有关规定办理，具体办法由国务院商务主管部门和证券监管部门会同有关部门另行规定。对于绩差公司，鼓励以注入优质资产、承担债务等作为对价解决股权分置问题。


四、严格规范股权分置改革秩序

12、上市公司及其董事会要严格按照管理办法规定的程序进行股权分置改革，认真履行信息披露义务，切实维护投资者特别是公众投资者的知情权、参与权和表决权。鼓励公众投资者积极参与股权分置改革，依法行使股东权利。非流通股股东要严格履行在股权分置改革中做出的承诺，并对违约行为承担相应的责任。

13、保荐机构及其保荐代表人应当诚实守信、公正客观、勤勉尽责，深入了解公司存在的各种情况，充分发挥协调平衡作用，认真履行核查义务，协助上市公司及其股东制定切合公司实际的股权分置改革方案，督促做好信息披露工作，督导相关当事人履行改革方案中有关承诺义务。对于未能尽到保荐责任的，要采取必要的监管措施。

14、基金管理公司、证券公司、保险公司及其资产管理公司等机构投资者，要积极参与股权分置改革，自觉维护投资者特别是公众投资者合法权益和市场稳定发展的长远利益。对于干扰其他投资者正常决策，操纵相关股东会议表决结果，或者以持股优势进行利益交换的，监管机构要予以严肃查处。

15、证券交易所要发挥作为自律组织贴近市场的灵活性，以及在组织市场和产品创新方面的功能优势，加强对上市公司改革方案实现形式和组合措施的协调指导，会同证券登记结算机构为改革方案创新及改革后的市场制度和产品创新提供技术支持。

16、加强对上市公司及其控股股东、保荐机构、基金管理公司，以及上述机构的关联人、高管人员的监管，防范和打击利用股权分置改革进行欺诈、内幕交易和市场操纵的违法犯罪行为。

17、新闻媒体要坚持正确的舆论导向，积极宣传股权分置改革的重要意义，客观真实报道改革进程和相关信息，遵守新闻纪律，做好正面引导工作。

五、调动多种积极因素，促进资本市场稳定发展

18、以股权分置改革为契机，推动上市公司完善法人治理结构，提高治理水平，切实解决控股股东或实际控制人占用上市公司资金问题，遏制上市公司违规对外担保，禁止利用非公允关联交易侵占上市公司利益的行为。在解决股权分置问题后，支持绩优大型企业通过其控股的上市公司定向发行股份实现整体上市；支持上市公司以股份等多样化支付手段，通过吸收合并、换股收购等方式进行兼并重组，推动上市公司做优做强。

19、通过大股东股份质押贷款、发行短期融资券、债券等商业化方式，为上市公司大股东增持股份提供资金支持。将股权分置改革、证券公司优化重组和拓宽证券公司融资渠道相结合，积极支持证券公司综合利用各种可行的市场化融资方式，有效改善流动性状况，加强公司治理和内部风险控制机制建设，强化监管，推进行业资源整合, 妥善处理好高风险证券公司的重组或退出问题，鼓励优质证券公司壮大发展。

20、鼓励证券交易机制和产品创新，推出以改革后公司股票作为样本的独立股价指数，研究开发指数衍生产品。完善协议转让和大宗交易制度，在首次公开发行和再融资中引入权证等产品，平衡市场供求。

21、继续完善鼓励社会公众投资的税收政策。推动企业年金入市，扩大社会保障基金、合格境外机构投资者入市规模，放宽保险公司等大型机构投资者股票投资比例限制。对于股权分置改革后境外投资者对上市公司进行战略性投资问题，国务院证券监管部门和商务主管部门应会同有关部门研究出台相关规定。

22、积极推动《证券法》、《公司法》和《刑法》等法律的修订。研究、拟定《证券公司监管条例》、《证券公司风险处置条例》和《上市公司监管条例》等行政法规。调整和完善与积极稳妥推进股权分置改革不相适应的政策法规。针对改革后出现的新情况、新问题，及时制定和完善相应的管理办法。要完善监管手段、提高执法效力，拓展市场发展和创新空间，为资本市场改革开放和稳定发展创造良好的法制环境。

二○○五年八月二十三日