国务院经济研究中心特邀研究员 冀港律师事务所主任

第一热点问题 房屋征收

一、房屋征收的概念
房屋征收是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而“灭失”。因此，“征收”与“拆迁”两字之差，法律意义却截然不同。
二、房屋征收的目的
征收国有土地上房屋必须是为了“公共利益”的需要，商业开发不能实施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水岭。
如何界定公共利益在房屋征收中尤为重要。目前，我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》均没有明确规定哪些属于“公共利益”，因此，为实施的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”采取列举方式规定了6条公共利益。1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名义对国有土地上房屋进行征收，更不能强制“搬迁”。
二、房屋征收的主体
房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。
1，批准主体
批准主体就是享有房屋征收决定权的机构，谁有权征收我们的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是国家依照法律规定的条件无偿地将集体或者个人的某项财产收归国家所有的一种措施。从法律概念上来讲，2004年修正后的《宪法》对财产征收首次作出了明确的规定，宪法第13条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”可以看出，征收是一种国家的行政行为，是一中剥夺公民财产权的行为。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”因此，只有市、县级人民政府才有权征收国有土地上房屋。在我国市县级政府包括：县政府、区政府、县级市政府、市政府（设区的市政府）、直辖市区政府。上述政府均属于市、县级政府，那么是否所有的市、县级政府都有权决定房屋征收吗？答案是不一定。因为依据该条例第9条规定有权做出房屋征收决定的市县级政府必须同时具备有本行政区的国民经济和社会发展规划；本行政区的土地利用总体规划；本行政区的城乡规划；本行政区的房屋征收专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳有国民经济和社会发展年度计划。即：“四规划、一计划化”。有的市区政府由于没有本行政区规划或计划就无权做出房屋征收决定，只有市政府才能做出。直辖市政府属于省级政府不能做出房屋征收决定。
2，实施主体
实施主体是指具体实施房屋征收决定的行政主管部门，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”不仅明确规定了房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，还明确了实施配合部门。
依据条例的规定，可以看出房屋征收部门是一种法律授权的部门，由市、县级政府根据本级政府部门的职责划分，将实施部门交由其委托的行政机关或单位。决定权在市县级政府，条例没有作统一的规定。该房屋征收部门依法代表地方政府具体实施相关工作，市、县政府并对其实施的征收补偿行为承担法律后果。因此，房屋征收部门的行为属于行政行为。
哪些部门有资格接受市县政府的委托，条例没有具体规定，但是条例第6条规定：“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。”可见各级政府为落实“工作指导”原则应尽量对口管理，委托本级政府的住房城乡建设主管部门为宜。
3，房屋征收实施单位
房屋征收的具体工作依据条例第5条规定，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。由于条例规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此，房屋征收部门不得委托拆迁公司、中介机构等营利性组织或个人作为房屋征收实施单位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部们、房屋征收实施单位如何进行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具体工作？这些问题就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步 调查登记
房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。
最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。
第二步 暂停通知
房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。暂停期限最长不得超过1年。
第三步 无证认定
市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。并以书面形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。
第四步 拟定方案
房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定《房屋征收补偿方案》并报同级政府审查。
第五步 方案论证
同级政府收到《房屋征收补偿方案》后组织国土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对《房屋征收补偿方案》进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。
第六步 公开方案
同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对《房屋征收补偿方案》的意见。并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。征求意见期限不得少于30日。
第七步 修订方案
同级政府将公开征求的意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。
在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有51%以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第八步 稳定评估
市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。
第九步 筹措补偿
政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。资金不到位不得作出征收房屋决定。
第十步公告决定
市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范围内以书面形式予以公告。同时公告收回国有土地使用权。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第二热点问题 房屋补偿

一、补偿形式
浙江省嘉兴市人民政府


嘉兴市机动车维修行业管理办法
（2002年2月9日 嘉政办发[2002]38号）

　　第一章　总 则

　　第一条 为加强机动车维修行业管理，维护机动车维修业的正常秩序，保障车辆维修经营者和托修方的合法权益，促进机动车维修行业的健康发展和维修质量提高，根据《浙江省道路运输管理条例》和交通部《道路运输行政处罚规定》等有关法规规章，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 在本市行政区域内从事机动车维修经营活动，必须遵守本办法。本办法所称机动车维修，包括各类机动车的维修与检测，车辆总成、部件修理,车辆内装饰及车身清洁等专项维护和修理。农用机动车的维修、检测除外。
　　第三条 县级以上交通主管部门主管本行政区域内的机动车维修行业管理，其所属的道路运输管理机构，具体负责本办法的实施。
　　公安、工商、质量技术监督、物价、环保、城建监察等有关部门应当根据各自职责，做好机动车维修行业管理的相关工作。
　　第四条 机动车维修行业坚持多种所有制经济共同发展的原则，保护合法经营，鼓励规模经营，建立开放统一、规范有序、公平竞争的市场机制。

　　第二章 开业、歇业和变更

　　第五条 凡是申请经营机动车维修业务的单位或个人，必须具备与其申请的经营种类、项目和范围相适应的设备、设施、流动资金和专业人员，并按下列程序办理开业手续：
　　（一）向经营地县（市、区）道路运输管理机构提出书面申请，道路运输管理机构自受理之日起三十日内按审核权限作出审核决定。
　　（二）经审核，符合开业技术条件和当地政府其他有关规定的发给经营许可证，对申请不予核准的，应当书面说明理由。
　　（三）申请人持道路运输管理机构核发的经营许可证，依法办理工商、组织机构代码和税务等登记后，方可开业。
　　第六条 车辆维修经营者要求变更经营类别、经营范围、经营地址、经营方式以及分立合并的，应当在三十日前向经营地道路运输管理机构提出申请，经核准后，持变更后的经营许可证向工商管理部门申请变更登记。
　　申请转业或歇业，应提前三十日向经营地道路运输管理机构提出书面报告，缴回经营许可证；向税务部门结清营业期间应缴税款，缴销发票；向工商部门办理注销手续。
　　第七条　道路运输管理机构应当对已开办的机动车维修单位和个人的经营资格进行年度审验。
　　未经年度审验或经年度审验不合格的，应当限期改正。逾期仍不改正的，不得继续从事经营活动。

　　第三章　质量管理

　　第八条 机动车维修经营者应当严格执行国家和省颁汽车维修技术标准及汽车维修竣工出厂技术条件，按照核定类别挂牌进行车辆维修业务。
　　第九条 维修出厂的二级维护以上（含二级维护）车辆必须由维修企业送检员持有关单证到车辆综合性能检测站检测，经车辆综合性能检测站检测合格，并由维修企业的质量检验员签发竣工出厂合格证，方可出厂。
　　第十条　凡从事机动车辆一、二类维修（护）的企业，必须严格执行质量检验制度，具备符合规范的机动车排气污染检测手段。
　　整车大修、发动机总成大修及二级维护竣工车辆，必须送汽车综合性能检测站检验，排气检验达不到规定标准的，不得出厂。
　　第十一条 维修出厂的一级维护、二级维护及大修车辆应分别有300公里（或二天）、1500公里（或十天）、10000公里（或三个月）的质量保证期。
　　在质量保证期内发生的维修质量问题，由承修方无偿返修并承担相应的赔偿责任。属车主使用　不当发生损坏的，由车主负责。
　　第十二条 机动车维修经营者必须具有相关的合格有效的计量器具和设备。汽车综合性能检测站必须建立计量管理制度，并对在用检测仪器进行周期检定。
　　第十三条 机动车维修经营者与用户发生维修质量纠纷时，可向质量技术监督部门申请检验和仲裁。道路运输管理机构可以接受委托，负责组织技术分析和鉴定。

　　第四章 维修业务管理

　　第十四条 机动车维修经营者不得占用道路和公共场所从事维修作业或停放维修车辆，对维修车辆的路试，须按当地公安机关的规定执行。
　　第十五条 机动车维修经营者不得承修报废车辆，不得利用配件拼装车辆；在用车辆的改装或改造，须经当地公安交通管理部门批准后方可进行。
　　第十六条 对危险货物运输专用车辆的维修或改装，除按前条规定外，还须经当地道路运输管理部门批准方可进行。
　　第十七条 对交通事故损坏的车辆，须经当地公安交通管理部门出具证明后，方可进行修理。
　　第十八条 车辆维修预算费用在一千元以上的，承修方与托修方必须签订《汽车维修合同》，使用统一文本。承修方严禁使用假冒、劣质配件。托修方自备配件，应经检测合格后方可使用，并在合同和材料清单上注明。
　　第十九条 机动车维修经营者必须凭维修工时、材料结算清单和相关凭证，依据规定的工时定额和收费标准结算车辆维修费。
　　第二十条 机动车维修经营者、汽车综合性能检测站应定期向道路运输管理部门报送有关统计报表和其他资料，并按规定建立汽车大修、总成大修及二级维护档案和车辆检测档案。
　　第二十一条　汽车综合性能检测站必须按照有关标准进行检测，客观、公正地出具检测结果，并对检测结果承担法律责任。

　　第五章　法律责任

　　第二十二条 对机动车维修经营者，违反本办法规定，依照《浙江省道路运输管理条例》和交通部《道路运输行政处罚规定》规定，给予下列处罚。
　　第二十三条 未取得经营许可证、或使用伪造、涂改的经营许可证从事机动车维修经营活动的，没收违反所得，处五千元以上两万元以下的罚款。
　　第二十四条 有下列情形之一的，没收违法所得，处二千元以上一万元以下的罚款，并可给予暂扣经营许可证十日以下的处罚；情节严重的，可吊销经营许可证：
　　（一）承修报废车辆或者利用配件拼装车辆的；
　　（二）提供虚假车辆检测报告的；
　　（三）未经年度审验或者经年度审验不合格，逾期不改正，继续从事机动车维修经营活动的。
　　第二十五条 机动车维修经营者不按规定与托修方签定车辆维修合同的，责令改正，予以警告，并可处三十元以上三百元以下罚款；不使用统一合同文本的，处一百元以上三百元以下罚款。
　　第二十六条 维修经营者未按规定悬挂统一的“汽车维修企业标志牌”的，予以警告，警告后仍不改正的，处三百元以上五百元以下罚款。
　　第二十七条 有下列情形之一的，每车次处五百元以上一千元以下罚款，但罚款总额最高不得超过一万元：
　　（一）维修经营者维修作业缺项漏项，责令其补足相应维修作业项目的；
　　（二）维修经营者未按竣工出厂的技术要求，对二级维护、总成修理、整车大修车辆进行竣工出厂前的维修质量综合性能检测的。
　　第二十八条 维修经营者承修的车辆在质量保证期内因维修质量发生停车故障的，处二百元以上一千元以下罚款。
　　第二十九条 机动车维修经营者不按技术标准维修车辆以及使用不符合质量标准的配件、材料维修车辆的，没收违法所得，处一千元以上五千元以下罚款，并可给予暂扣经营许可证五日以下的处罚；情节严重的，可吊销经营许可证。
　　第三十条 有下列情形之一的，处二千元以上五千元以下罚款，情节严重的，移送有关部门处理：
　　（一）维修经营者采取给回扣或变相给回扣等不正当手段，故意虚报修理项目的；
　　（二）只收费不维护或伪造、倒卖车辆维修竣工出厂合格证、结算凭证的；
　　（三）维修经营者承修的车辆在质量保证期内因维修质量发生重大事故的。
　　第三十一条 维修经营者不按规定填写维修检验记录的，每车次处三百元以上五百元以下罚款，但罚款总额最高不得超过五千元。
　　第三十二条 维修经营者非法占用道路、公共场所等进行维修作业的，处五百元以上一千元以下罚款。
　　第三十三条 维修经营者对车辆进行二级维护、总成修理、整车大修作业后，不按规定填写、签发汽车维修竣工出厂合格证的，每辆车处以五百元的罚款，但罚款总额最高不得超过五千元。
　　第三十四条 道路运输执法人员有下列行为之一的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
　　（一）对不符合规定条件的单位和个人核发道路运输经营许可证的；
　　（二）未履行法定职责或者未按法定程序实施监督检查的；
　　（三）对当事人作出不合法行政处罚的；
　　（四）不文明执法、对当事人的合理要求故意刁难或者索贿受贿的；
　　（五）参与或者变相参与道路运输经营活动的；
　　（六）其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的。

　　第六章 附 则

　　第三十五条 本办法由嘉兴市交通局负责解释。今后上级如有新的规定，按新的规定执行。
　　第三十六条 本办法自公布之日起施行。