福建省厦门市物价局


厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）
厦门市物价局


第一章 总则
第一条 为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。
第二条 凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。
第三条 商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

第二章 价格的制定
第五条 商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。
普通商品住宅（不含高级公寓、别墅等高档商品住宅）实行政府指导价。
不属前款规定的房屋实行经营者定价。
第六条 商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。
第七条 政府定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本
1．征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。
2．前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。
3．房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。
4．小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。
5．管理费，按成本费的1—4项之和为基数提取3％。
6．利息，按实际发生数审定。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。
（二）政府定价的房屋分为成本房和微利房。成本房不计利润，微利房利润率以本条中1—4项之和为基数，按不超过7％计算（按工程实际情况具体核定）。
（三）税费，按税法和有权机关规定计征或减免。
第八条 城镇公有住房的出售价格实行政府定价，其成本测算按《福建省出售公有住房成本价测算办法》执行。
第九条 实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本构成，包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑、安装工程费、小区内基础设施和公共设施配套建设费、利息。
（二）税费
（三）利润
第十条 水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。
第十一条 普通商品住宅的政府指导价格是市物价局会同有关部门在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市定期发布的商品住宅的销售指导价格。
第十二条 商品房销售合同中应明确载明购房者所购置的房屋的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊，应按建设部颁发的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》执行。
第十三条 实行政府定价的房屋，开发经营单位必须按本办法第七条规定的价格构成项目报送市物价局会同有关部门审核，由市物价局批准。
第十四条 实行政府指导价、经营者定价的房屋，开发经营单位按第九条规定的价格构成项目制定销售价格，并按本办法第五章具体要求履行申报备案手续。
第十五条 实行政府指导价的房屋，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局审批后销售。
第十六条 商品房销售实行一次性定价。房地产开发经营单位必须在销售合同中，标明房屋的最终销售价格；如按合同销售后，确实发生不可预见费用或政府有权机关另有规定而需加收费用的，应报市物价局核批。

第三章 价格的标示
第十七条 商品房销售实行明码标价。
实行政府定价的房屋，标示的应是市物价局审定的价格；实行经营者定价的，标示的应不超过市物价局备案后的价格；实行政府指导价的，标示的不得超过当年同类房屋政府指导价格或市物价局核准的价格。
第十八条 未经市物价局批准，商品房销售不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称。
第十九条 商品房广告标示涉及到价格标示的，必须做到价格与销售单元对应，同时标明房屋的屋位、朝向及地理位置和周边环境等影响价格水平的因素。
商品房广告标示涉及到价格标示的，不得使用最低（平）价、特（惠）价、超（值）价等极限性词语，不得使用起价、底价、平价、保本价等含义不确定或容易引起歧义的词语。
商品房广告标示中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。
第二十条 经营者必须以售房价格说明书的形式向购房者明示以下内容：
（一）每个售卖单元的座落位置、房型简图、套内建筑面积（实得建筑面积）及应分摊的公用面积，各厅、室使用面积、楼层、朝向，房屋的结构、装修、材料质量标准和设备、设施的品名、型号、数量、等级，以及售价、付款方式；
（二）符合规定的代收代付的具体收费项目与收费标准；
（三）经市物价局预先核准的开发商暂时自行管理或由其委托管理期间的物业管理服务收费项目及标准。

第四章 价格的执行
第二十一条 商品房销售成交价格，即商品销售合同价格或预售合同价格均不得超过明码标示的价格。
第二十二条 实行政府定价的房屋，开发、经营单位必须严格执行市物价局制定的标准；实行经营者定价的房屋，开发、经营单位必须先向市物价局申报备案，具体执行中不得高于备案价格，实行政府指导价的，执行中不得超过当年政府同类房屋指导价格（情况特殊且经市物价局批准
的除外）。
第二十三条 销售价格在合同中签定后，不得加收任何其他费用，政府依法调整的除外，不得擅自以重新签定合同或补充合同形式提高销售价格。
第二十四条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第二十五条 商品房预售的暂测面积应与竣工后的实测面积相符。实测面积与暂测面积的误差值为±1％以内（含本数）的，买卖双方可不作任何补偿；误差值为±1％以上至±5％以内（不含本数）的，买卖双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5％（含本数）的，应
允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消合同。取消合同的，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用利息（以付款日起至实际退款日止的时间为计息时限，参照退款之日的同期银行贷款利率计算）。
前款所称的实测面积，是指房产管理部门核发的权证上记载的面积。前款所称的暂测面积，是指房屋未竣工前，经营单位或委托房管部门测量机构依施工图及规定的计算办法所测算的面积。
第二十六条 商品房销售必须做到质价相符。如实际交付的商品房的结构、材料、设备质量标准低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十七条 经营者必须按合同约定时间将房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三个月的宽限期（售房合同中约定理赔时限的除外），超过宽限期的，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十八条 商品房开发、经营单位为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取手续费。
第二十九条 售房价格说明书与涉及物业管理内容的约定文书应作为商品房销售合同附件。物业管理约定文书内容应符合有关文件规定。

第五章 备案与劝告
第三十条 实行政府指导价、经营者定价的商品房销售价格实行申报备案制度。
第三十一条 房地产开发、经营单位将本单位即将制定或调整的商品房销售价格按要求填入商品房价格申报表（具体格式由市物价局另行制定），附售房价格说明书，报市物价局备案。
房地产开发、经营单位报送备案的申请表及说明书一式二份，一份由开发、经营单位留用，一份由物价局存档。
市物价局接到备案材料后，所备案的销售价格如符合国家、省有关商品房售价规定和本办法的，应当在申报表加盖市物价局商品房价格备案专用章。商品房销售价格经履行备案签章手续后生效。
房地产开发、经营单位应当认真执行备案后的价格标准，须调整价格标准时，应当按照以上要求重新办理备案手续。
第三十二条 市物价局在受理房地产开发、经营者的商品房销售价格备案时，发现其所制定的销售价格与有关法律、法规或政府规章规定不符的，应当劝其修改。
对房地产开发、经营单位制定的销售价格标准需要进行劝告的，由市物价局提出，并以签有备案专用章的“劝告书”形式实施劝告。市物价局实施劝告，应当在接到备案文件之日起三十日内下达“劝告书”。房地产开发经营者应当在接到“劝告书”之日起十五日内做出答复。对不听劝
告的，不予以履行备案手续。
在商品房销售价格的备案与劝告期间，不影响政府价格监督检查机构对房地产开发、经营单位价格违法行为的检查处罚。
第三十三条 未履行备案手续的商品房，不得销售。

第六章 监督检查
第三十四条 经营者不得有下列行为：
（一）不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；
（二）违反规定成本项目或价格构成，随意或重复摊提成本的；
（三）将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；
（四）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；
（五）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；
（六）短给面积或隐瞒要害条款，欺骗对方接受不实价格的；
（七）不履行合同，降低质量，变相提高价格的；
（八）不按合同约定时间交付使用又不给消费者合理补偿的；
（九）采取其他欺诈行为损害消费者利益的；
（十）不按规定申报备案的；
（十一）其它违反本办法的。
对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规或政府规章进行查处。
第三十五条 经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。

第七章 附则
第三十六条 本办法由市物价局解释。
第三十七条 本办法自一九九八年二月一日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。



1998年2月1日
湖北省人民政府


湖北省水利工程水费核订、计收和管理实施办法
湖北省人民政府


第一章 总则
第一条 为合理利用水资源，促进节约用水，保证水利工程必需的运行管理、大修和更新改造费用，根据《中华人民共和国水法》和国务院《水利工程水费核订、计收和管理办法》（国发［1985］94号）的规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本省范围内凡依靠水利工程供水、排水的农业、工业和其他用户，必须按本办法的规定，向水利工程管理单位交纳水费。
第三条 本办法所称“水利工程”，是指由国家投资或国家投资、农民投劳兴建，并由本省县（含县级市，下同）以上水行政主管部门所属的水利工程管理单位管理的水利工程。

第二章 水 费 标 准
第四条 各类水费标准，均以供（排）水成本为基础，根据国家经济政策和水资源状况，分别核定。
供水成本包括水利工程的固定资产折旧费、大修理费和运行管理费，以及按国家规定应计入成本的其他费用；排水成本包括水利工程的大修理费和运行管理费。
农业供（排）水收费采用按稻谷计价、货币结算的方式。稻谷价格根据当年国家定购粮收购牌价确定。
第五条 农业用水水费标准
农业用水按供水成本核定水费。农业用水供水成本不包括农民投劳折资部分的固定资产折旧。 农业用水水费包括基本水费和计量水费两个部分。基本水费按有效灌溉田亩计收；计量水费按实际供水量计收。 （一）水库灌区：基本水费每亩按二公斤稻谷的价格计收；计量水费每一百
立方米水按三点五公斤稻谷的价格计收，以支渠进水口为计量点。 （二）引水工程灌区：基本水费每亩按二公斤稻谷的价格计收；计量水费每一百立方米水按二公斤稻谷的价格计收，以支渠进水口为计量点。 （三）电力提水灌区：基本水费每亩按二公斤稻谷的价格计收；计量水费每千
吨米水按二公斤稻谷的价格计收，以渠首水池口或水管口为计量点。
有的地方由于历史习惯或不具备按计量收取水费的条件，可在不改变本条规定的收费总水平的前提下，自行确定收费形式。
第六条 工业用水水费标准
工业用水以水利供水工程的全部投资（包括农民投劳折资）计算的供水成本，加供水投资5％的盈余核定水费。
工业用水每立方米水收费五分。
第七条 城镇生活用水水费标准。
由水利工程提供水源用于生活的，每立方米水收费三分。
第八条 水力发电工程（不包括国务院主管部门管理的水力发电工程）用水水费标准。
（一）大中型水力发电工程用水，属结合用水的（指水用于发电后进入本贯流水系统，水质符合标准并结合用于灌溉及其他兴利的，下同），水费可按以下两种办法中的一种办法计收；不结合用水的，亦按以下两种办法中的一种办法计收，但收费标准提高一倍：
1、按发电量计收，每度电收费十五厘；
2、按用水量计收，每立方米水收费一厘。
（二）小型水力发电工程用水，区别结合用水和不结合用水，按本条第（一）项规定的标准减半收费。
第九条 农、林、牧、渔（含鱼种）场及其他用水，以取水口为计量点，按农业用水收费标准计收水费。
第十条 水源工程与灌溉工程分设独立管理机构的，用户水费由灌溉工程管理单位收取，水源费由灌溉工程管理单位向水源工程管理单位交纳。水源费标准最高不得超过用户交纳的水费标准的70％。
第十一条 尚有移民遗留问题的水库，在向受益地区计收水费的同时，附加用水水费10％的库区移民扶助金。此项收入用于扶持库区移民发展生产。库区移民扶助金的使用、管理办法，由省水利厅、财政厅制定。
第十二条 水利工程排水以排水成本为基础核定收费标准。
农业排水在排水工程的设计保护范围内，分两种情况按排水面积收费：属涵闸自排的，每亩按二公斤稻谷的价格计收；属电力提排的，每亩按六公斤稻谷的价格计收。
经电力排水站提排的企业、事业单位排出的废水，每立方米收费一至八厘。

第三章 水 费 计 收
第十三条 水利工程管理单位要加强用水管理，实行计划用水，按规定计收水费。用水单位应节约用水，减少“跑、冒、滴、漏”，提高水资源利用率，自行消化水费调整后增加的支出，不得转嫁给消费者。
农民因灾不能按期如数交纳水费的，由市、县人民政府区别不同情况，给予减、免、缓收水费的照顾。
第十四条 农业用水水费每年分夏、秋两季收取，也可以按年收取。
工业供（排）水、城镇生活用水及其他用水的水费，按月收取。
用水单位和个人，须按期按标准交纳水费，不得拖欠。
第十五条 各类水费可由水利工程管理单位自收，也可委托代收，具体办法由市、县水行政主管部门确定。委托代收的，按实收水费3％至5％的比例付给手续费。
第十六条 禁止任何单位和个人违反本办法的规定，擅自提高水费标准或巧立名目滥收费用。
收取水费必须出具一收据；不出具统一收据的，用户有权拒付。

第四章 水费的使用和管理
第十七条 水利工程管理单位所获水费收入，抵顶供水成本和用于事业费的定额补贴。此项收入免交能源交通重点建设基金和预算调节基金；结余资金可以连年接转使用。
第十八条 水利工程管理单位的水费收入，只能用于工程运行管理、维修、大修和更新改造所需的费用支出。
水行政主管部门可调集直属的水利工程管理单位30％以下的折旧基金，用于统筹安排水利工程的更新改造。
水利工程管理单位水费收入的盈余部分，主要用于建立生产发展基金和水费以丰补歉基金。以上各项基金的提取比例或数量，由工程管理单位的主管部门会同同级财政部门确定。
第十九条 水行政主管部门和水利工程管理单位，必须管好用好水费收入，切实加强水利工程设施的维修保养和更新改造工作，努力提高水利工程设施的完好率和利用率。必须建立健全财务制度，并接受财政、审计部门对水费收入使用等项的监督。禁止将水费收入挪作他用。
水费收入的具体使用、管理办法、由省水利厅、财政厅制定。

第五章 罚 则
第二十条 违反本办法第十五条规定，不按期交纳水费的，从拖欠之日起，每日加收拖欠金额1‰的滞纳金；经反复催缴仍不交纳的，水利工程管理单位有权限制供水，直至停止供水。
第二十一条 违反本办法第十六条第一款规定的，由物价部门按国家有关规定处理。
第二十二条 对截留、挪用水费和库区移民扶助金的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，限期归还截留或挪用的资金。
第二十三条 对违反本办法构成犯罪的直接责任人，提请司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第二十四条 集体管理的水利工程水费的核订、计收和管理，可参照本办法执行。
第二十五条 本办法实施后新建、扩建的水利工程，在交付使用时，由省水利厅会同省物价局按本办法的规定审核成本，确定水费收费标准。
第二十六条 各地区行署，市、州人民政府可根据本办法制定具体规定。
第二十七条 本办法应用中的有关问题，由省水利厅负责解释。
第二十八条 本办法自一九九0年十月一日起实行，各地水费收费标准高于本办法规定的收费标准的，必须进行整顿，在本办法施行之日起的四十五天内，调整到本办法规定的统一标准；低于本办法规定标准的，分三年逐步提高到本办法规定的标准：一九九0年内提高的幅度不得高于
差额部分的60％，差额其余部分的提升，由市、县水行政主管部门会同同级物价部门，根据用户的承受能力，制订具体方案，报本级人民政府批准后施行。
第二十九条 省人民政府一九八四年五月十七日批转的《湖北省水利工程收费管理试行办法》（鄂政发［1984］44号），自本办法施行之日起废止。



1990年9月16日