上海市人民政府


上海市房地产抵押办法
（１９９９年１２月６日上海市人民政府令第７６号发布）


第一章 总则
第一条 （制定目的和依据）
为了加强本市房地产抵押管理，保护当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于本市行政区域内的房地产抵押。
第三条 （有关用语含义）
下列用语在本办法中的含义：
（一）房地产抵押，是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权（以下统称房地产）作为债权担保的行为；在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。
（二）房屋期权，是指以建设工程总承包合同、建设工程施工总承包合同或者以商品房预购（售）合同约定将来某一时间获得建成房屋的权利。房屋期权包括房屋建设工程期权和预购商品房期权。
第四条 （基本原则）
房地产抵押应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则。
依法设定的房地产抵押权受法律保护。

第二章 抵押权的设定
第五条 （可以抵押的房地产）
下列房地产可以抵押：
（一）依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；
（二）依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；
（三）依法获得的房屋期权；
（四）依法可以抵押的其他房地产。
第六条 （不得抵押的房地产）
下列房地产不得抵押：
（一）以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权；
（二）尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；
（五）政府代管的房地产；
（六）未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权；
（七）权属不明或者有争议的房地产；
（八）依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产；
（九）已出租的公有居住房屋；
（十）依法不得抵押的其他房地产。
第七条 （抵押担保的债权范围）
抵押担保的债权范围，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，从其约定。
第八条 （抵押权担保的期间）
抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
第九条 （抵押物价值的确定）
设定抵押权时，抵押物的价值由抵押人和抵押权人协商议定。抵押人和抵押权人协商议定不成的，可以经双方当事人协商委托房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。
第十条 （抵押物的价值与所担保的债权）
抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值；其中，出让土地使用权抵押所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额，房屋建设工程期权抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价。
设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。
第十一条 （再次抵押的告知）
以已设定抵押权的房地产再次抵押的，抵押人应当将已抵押的事实书面告知接受再抵押者。
第十二条 （以已出租的房地产设定抵押权）
以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
第十三条 （以有期限的房地产设定抵押权）
以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，抵押所担保债务的履行期限不得超过土地使用年限。
第十四条 （以共有房地产设定抵押权）
以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押物以抵押人享有的份额为限。
以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。
第十五条 （以两宗以上房地产设定同一抵押权）
以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押人和抵押权人另有约定的，从其约定。
第十六条 （以出让土地使用权设定抵押权）
以出让土地使用权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，并不得违反国家和本市关于土地使用权出让、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。
第十七条 （设定抵押权时房屋与土地使用权的关系）
房屋及其占用范围内的土地使用权应当同时抵押。以部分房屋抵押的，该部分房屋所占相应比例的土地使用权应当同时抵押。
第十八条 （以商品房设定抵押权）
房地产开发企业不得以已预售的商品房设定抵押权。
房地产开发企业以已建成商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物。
第十九条 （抵押合同签订后新增的房屋）
抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。
第二十条 （以有限产权房屋设定抵押权）
以有限产权房屋设定抵押权的，必须符合国家和本市有关有限产权房屋权利的规定。
前款所称的有限产权房屋，是指房屋所有人拥有的享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋。
第二十一条 （以房地产设定最高额抵押权）
债权人和债务人可以以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。
约定的债权发生期届满后，抵押人和抵押权人应当办理最高额抵押权确定登记。实际的债权发生期短于约定的债权发生期的，可以以实际的债权发生期为准；实际的债权发生期超出约定的债权发生期的，以约定的债权发生期为准。债权发生期届满时，实际存在债权的累计数额低于最高
债权限额的，以实际存在债权的累计数额登记为被担保的主债权额；实际存在债权的累计数额超出最高债权限额的，以最高债权限额登记为被担保的主债权额。
以最高额抵押担保的主债权合同，仅限于借款合同和就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
本条所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。
第二十二条 （以房屋建设工程期权设定抵押权）
房地产开发企业和其他建设单位以房屋建设工程期权设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。
以房屋建设工程期权设定抵押权，必须同时符合以下条件：
（一）房屋建设的开发投资总额已经完成25％以上；
（二）该建设工程承包合同是能形成具有独立使用功能的房屋的总承包合同或者施工总承包合同；
（三）该建设工程范围内的商品房尚未预售。
不得以房屋建设工程期权设定最高额抵押。
以房屋建设工程期权设定抵押权，应当符合国家和本市关于建设工程承发包管理的规定。
第二十三条 （以预购商品房期权设定抵押权）
预购人以预购商品房期权设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。
不得以预购商品房期权设定最高额抵押。
以预购商品房期权设定抵押权，应当符合国家和本市关于商品房预售管理的规定。
第二十四条 （资金监管）
房屋建设工程抵押权人应当按合同约定对贷款资金的使用进行监管，专项用于该建设工程的建造。
房地产开发企业收取的商品房预售款和销售款，应当委托专门机构监管使用，先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款。房屋建设工程及其占用范围内的出让土地使用权上存在抵押权的，应当注销相应部位的抵押权。
对商品房预售款和销售款进行监管的具体办法，由市人民政府另行制定。
本条第二款所称的各项贷款，是指出让土地使用权抵押贷款、房屋建设工程期权抵押贷款和建造该建设工程的其他贷款。

第三章 抵押合同
第二十五条 （抵押合同的形式）
设定房地产抵押应当签订书面的抵押合同。
抵押合同可以以在主债权合同中订立抵押条款的方式签订，也可以单独签订。
第二十六条 （抵押合同的主要内容）
抵押合同应当包括以下内容：
（一）抵押人和抵押权人的姓名（或者名称）、住所；
（二）被担保的主债权种类、数额；
（三）债务人履行债务的期限；
（四）抵押物的座落、用途、结构、面积、四至范围以及价值；
（五）房屋权属和土地使用权属状况、土地使用权取得方式、房地产权证编号；
（六）抵押担保的债权范围；
（七）抵押人和抵押权人约定的其他事项。
以房屋建设工程期权设定抵押权的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：
（一）《建设工程规划许可证》编号；
（二）国有土地使用权出让金的款额；
（三）该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同约定的建设工程造价；
（四）已投入该建设工程的款额，但不包括获得土地使用权的费用；
（五）建设工程竣工日期。
以房地产设定最高额抵押的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：
（一）连续发生债权的期间；
（二）最高债权限额。
抵押合同不完全具备本条规定内容的，可以补正。
第二十七条 （抵押合同不得约定的事项）
订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
第二十八条 （抵押合同的文字）
抵押合同应当用中文书写，也可以同时用其他文字书写。
第二十九条 （涉外房地产抵押的公证）
抵押人和抵押权人一方为香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和外国的自然人、法人或者其他组织的，应当经本市公证机构公证。
第三十条 （无效合同）
下列抵押合同为无效合同：
（一）违反本办法第六条、第十八条第一款、第二十二条第三款、第二十三条第二款规定而签订的抵押合同；
（二）主合同无效的抵押合同，但抵押合同另有约定的，从其约定；
（三）违法签订的其他抵押合同。
第三十一条 （抵押合同的变更）
抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同。变更抵押合同，应当签订书面的抵押变更合同。
一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。
第三十二条 （抵押合同的解除）
抵押人和抵押权人协商一致，可以解除抵押合同。解除抵押合同，应当签订书面的抵押解除合同。
第三十三条 （抵押合同的终止）
有下列情形之一的，抵押合同终止：
（一）抵押所担保的债务已经履行；
（二）抵押合同被解除；
（三）债权人免除债务；
（四）法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

第四章 抵押登记
第三十四条 （抵押登记的效力）
设定房地产抵押权，应当依法办理抵押登记。抵押合同自抵押登记之日起生效。
抵押合同发生变更的，应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。
第三十五条 （抵押登记的机构）
抵押人和抵押权人应当按照房地产登记的管理权限，向市或者区、县房地产登记机构办理抵押登记。
第三十六条 （抵押登记的申请人和需提交的材料）
抵押人和抵押权人应当共同提出抵押登记申请。申请抵押登记时，应当提交身份证件、主合同、抵押合同和以下材料：
（一）以预购商品房期权设定抵押权的，应当提交商品房预购（售）合同；
（二）以房屋建设工程期权设定抵押权的，应当提交房地产权证书、该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同；
（三）以尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权设定抵押权的，应当提交房地产权证书和土地使用权出让合同；
（四）以其他房地产设定抵押权的，应当提交房地产权证书。
第三十七条 （变更抵押登记的申请人和需提交的材料）
抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当共同向原抵押登记机构提出变更抵押登记申请。申请变更抵押登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和抵押变更合同。
第三十八条 （注销抵押登记的申请人和需提交的材料）
抵押合同终止的，抵押人和抵押权人应当共同向原抵押登记机构提出注销抵押登记申请。申请注销抵押登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和以下材料：
（一）按本办法第三十三条第一项、第三项规定，抵押所担保的债务已经履行或者债权人免除债务的，应当提交债权人出具的书面证明；
（二）按本办法第三十三条第二项规定，抵押合同解除的，应当提交抵押解除合同；
（三）按本办法第三十三条第四项规定，发生法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形的，应当提交有关材料。
办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，登记机构可以受理抵押人的申请，并且责成抵押权人限期办理注销登记。抵押权人逾期仍未办理注销登记的，可以依法核准抵押人的注销登记。
第三十九条 （抵押权利证明的出具、变更和收回）
房地产登记机构应当在受理抵押登记申请之日起的规定期限内，依法作出是否准予登记的决定，准予登记的，应当出具抵押权利证明；不予登记的，应当书面通知申请人。
房地产登记机构应当在受理变更抵押登记申请之日起的规定期限内，依法作出是否准予变更登记的决定，准予变更登记的，应当变更抵押权利证明；不予变更登记的，应当书面通知申请人。
房地产登记机构应当在受理注销抵押登记申请之日起的规定期限内，依法作出是否准予注销登记的决定，准予注销登记的，应当收回抵押权利证明；不予注销登记的，应当书面通知申请人。
第四十条 （房地产权证书和抵押权利证明的保管）
抵押物的房地产权证书，由抵押人保管。
房地产登记机构出具的抵押权利证明，由抵押权人保管。
第四十一条 （登记的费用）
办理抵押登记和变更抵押登记时，抵押人和抵押权人应当按照有关规定向房地产登记机构支付登记费用。
第四十二条 （登记资料的查阅）
抵押登记、变更抵押登记、注销抵押登记的有关资料应当对公众开放查阅。具体办法按照市人民政府有关规定执行。

第五章 抵押物的占管
第四十三条 （抵押物的占管及占管责任）
抵押物由抵押人占管。
抵押人在占管期间应当维护抵押物的安全与完好。
抵押权人有权按照抵押合同的约定，监督、检查抵押物的占管情况。
第四十四条 （抵押物的出租）
抵押人在抵押期间将抵押物出租的，应当将已抵押的事实书面告知承租人。
第四十五条 （抵押物的转让）
除本办法第十八条第二款规定外，抵押人在抵押期间可以转让抵押物。除房地产开发企业预售、销售商品房外，抵押人在抵押期间转让抵押物的，应当事先以书面形式通知抵押权人，并将已抵押的事实告知受让人。抵押人未事先通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与抵押权人协商向约定的第三人提存作为抵押财产。
抵押人通知抵押权人时，应当同时提出转让抵押物的价格和对转让款的处理方式，并与抵押权人就此进行协商。
抵押权人应当在接到通知后的15天内书面答复抵押人，并可以向房地产登记机构登记备案；逾期未作答复的视作无异议。抵押权人认为转让抵押物的价格明显低于其价值的，可以要求抵押人提供新的担保；抵押人不同意提供新的担保的，抵押权人可以不准予转让该抵押物。
抵押人向房地产交易管理机构提出过户申请，或者预购商品房转让合同的登记备案申请时，应当提交其与抵押权人关于转让款处理方式的协议或者其通知抵押权人而抵押权人逾期未作答复的证明，房地产交易管理机构据此移交房地产登记机构办理房地产转让变更登记或者预购商品房转
让合同的登记备案手续。
抵押人转让抵押物所得的价款，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第四十六条 （抵押合同的继受履行）
作为抵押人的法人或者非法人组织变更后，其继受主体应当继续履行原抵押合同。
作为抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡时，该抵押物的合法继承人或者受遗赠人应当继续履行原抵押合同，但当事人放弃继承或者遗赠的除外。
第四十七条 （抵押物和抵押人变化的通知责任）
有下列情形之一的，抵押人或者其继受人应当及时书面通知抵押权人：
（一）已设定抵押权的房屋被依法列入拆迁范围的；
（二）因作为抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡而发生继承、析产；
（三）因作为抵押人的法人或者非法人组织变更而发生继受情形的。
除自然损耗外，抵押物灭失或者毁损的，抵押人应当立即采取有效措施防止损失扩大，并通知抵押权人。
第四十八条 （抵押物灭失或者毁损的补救）
抵押权因抵押物灭失而消灭。抵押人和抵押权人协商一致，可以由抵押人将灭失或者毁损所得的赔偿金向抵押权人提前清偿所担保的债权，也可以向第三人提存作为抵押财产处理。
抵押人怠于向造成抵押物灭失或者毁损的责任人追究赔偿责任的，抵押权人可以代位求偿。
因抵押人的过错而导致抵押物灭失或者毁损，不能或者不足以担保其债务履行时，抵押人应当重新提供或者增加抵押物，以弥补原抵押物价值的损耗部分。
第四十九条 （抵押物拆除改建的限制）
除城市建设需要拆迁房屋外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房屋拆除或者改建。
第五十条 （抵押房屋的拆迁）
房屋在抵押期间被依法列入拆迁范围的，按下列规定处理：
（一）以交换产权作为补偿的，以交换所得房屋重新设定抵押权；
（二）实行作价补偿的，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与抵押权人协商将补偿金向约定的第三人提存作为抵押财产。
抵押人与拆迁人达成安置补偿协议后，应当与抵押权人就前款规定的事项进行协商。抵押人向拆迁人提交其与抵押权人关于该抵押权及其所担保债权处理问题的书面协议后，方可取得补偿金和安置房屋。
根据本条第一款第一项规定重新设定抵押权的，抵押人和抵押权人应当重新签订抵押合同。原抵押物上存在两个以上抵押权的，各抵押权的先后顺序应当与原抵押登记的顺序一致。
第五十一条 （抵押权的转让）
抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
抵押权可以随主合同债权转让而转让，受让人享有原抵押权人的相应权利。抵押权转让合同应当向房地产登记机构办理登记。
最高额抵押的主合同债权不得转让。

第六章 抵押权的实现
第五十二条 （行使抵押权的条件）
债务履行期届满时，有下列情形之一的，抵押权人可以行使抵押权：
（一）债务人不履行到期债务的；
（二）债务人死亡、被依法宣告死亡，其合法继承人、受遗赠人不履行到期债务的；
（三）债务人解散或者被宣告破产的；
（四）抵押权人未受清偿的其他情形。
第五十三条 （一宗抵押物上一个抵押权的行使方式）
一宗抵押物上存在一个抵押权的，债务履行期届满而未受清偿的抵押权人可以与抵押人协议，以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。
第五十四条 （一宗抵押物上两个以上抵押权的行使方式）
一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，债务履行期届满而未受清偿的抵押权人行使抵押权时，应当通知其他抵押权人，并应当与所有先顺位抵押权人就该抵押权及其被担保债权的处理进行协商；协商不成的，该抵押权人可以与抵押人协议以拍卖或者变卖方式处分抵押物。
各抵押权人对拍卖或者变卖抵押物所得价款的优先受偿顺序，以抵押登记的顺序为准。
拍卖或者变卖抵押物所得的价款，应当按照下列方式处理：
（一）对债务履行期届满的抵押权人，清偿所担保的债权；
（二）对其他抵押权人，抵押人可以与其协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与其协商将处分抵押物所得的价款向约定的第三人提存作为抵押财产。
第五十五条 （抵押物处分方式的规定）
抵押人和抵押权人选择以拍卖方式处分抵押物的，按照国家和本市有关拍卖的规定办理。
抵押人和抵押权人选择以变卖或者折价方式处分抵押物的，不得违反本市有关房地产转让的规定。
第五十六条 （优先购买权）
抵押人和抵押权人协议以折价、变卖方式处分抵押物的，下列自然人、法人或者其他组织在同等条件下依法享有优先购买权：
（一）按份共有抵押物的其他共有人；
（二）抵押前已出租房地产的承租人。
抵押人和抵押权人以抵押物折价或者变卖抵押物前，应当书面征询前款所列享有优先购买权的当事人是否行使优先购买权。
第五十七条 （抵押权人收取孳息）
债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。
前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第五十八条 （处分抵押物所得价款中土地收益的处理）
以行政划拨土地使用权连同地上定着物设定抵押权的，抵押权人处分抵押物时，应当缴纳相当于应当缴纳的国有土地使用权出让金的款额后，方可就剩余价款优先受偿。
第五十九条 （新增房屋的拍卖所得）
需要拍卖抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第六十条 （处分抵押物所得价款的分配）
处分抵押物所得的价款，依下列顺序分配：
（一）处分抵押物的费用；
（二）处分抵押物应缴纳的税费；
（三）相当于应缴纳的国有土地使用权出让金的款额；
（四）应支付的建造该建设工程的欠款；
（五）主债权及利息、违约金、损害赔偿金；
（六）剩余金额交还抵押人。
处分抵押物所得价款不足抵押所担保债权数额的部分，由债务人负责清偿。
处分有限产权房屋所得价款的分配，不得违反国家和本市的有关规定。
第六十一条 （出让土地使用权抵押权人的受偿范围）
抵押人以出让土地使用权设定抵押权后，又以该土地上新增房屋设定抵押权的，出让土地使用权抵押权人的债务受偿范围以国有土地使用权出让金的款额为限；其中，以该土地上部分新增房屋设定抵押权的，出让土地使用权抵押权人的受偿范围以该部分新增房屋所占相应比例的国有土
地使用权出让金的款额为限。
第六十二条 （处分抵押物时租赁关系的处理）
以已出租的房地产设定抵押权的，抵押物处分后，经登记备案的原租赁合同继续有效。
将已抵押的房地产出租的，抵押物处分后，原租赁合同自动终止，但受让人同意继续原租赁关系的除外。
第六十三条 （破产后的抵押物）
抵押人破产的，破产前已抵押的房地产不属于破产财产。但处分抵押物所得价款超过所担保债权金额的，超过部分属于破产财产。法律、法规另有规定的除外。
第六十四条 （农村房地产的抵押权行使）
以农村集体土地上的乡（镇）、村企业的厂房或者其他房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押权的，处分抵押物时应当遵守国家和本市集体土地上房地产转让的有关规定。处分抵押物后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。

第七章 法律责任
第六十五条 （违约责任）
抵押合同生效后，抵押人和抵押权人应当履行；任何一方不履行或者不完全履行的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的经济损失。
因抵押人或者抵押权人过错致使抵押合同不能履行的，过错方应当赔偿另一方当事人遭受的经济损失。
第六十六条 （致使抵押合同无效的责任）
抵押合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
第六十七条 （隐瞒抵押物状况的责任）
抵押人隐瞒抵押物已抵押或者已出租的状况，造成他人损失的，由抵押人予以赔偿。
第六十八条 （责任的免除）
由于不可抗力致使抵押物全部或者部分灭失、毁损、贬值，抵押人应当及时告知抵押权人。在取得有关证明后，可免除抵押人重新提供或者增加抵押物的责任。
第六十九条 （争议的处理）
抵押人和抵押权人因履行抵押合同或者行使抵押权发生争议的，应当协商解决；协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。

第八章 附则
第七十条 （国有房地产的抵押）
国有房地产的抵押，同时适用国有资产管理的有关规定。
第七十一条 （生效日期）
本办法自2000年1月1日起施行，上海市人民政府1994年8月22日发布的《上海市房地产抵押办法》同时废止。



1999年12月6日
浅谈我国刑事诉讼回避主体



「摘 要」回避制度，作为西方传统诉讼理论中的“自然公正”原则的引申，作为建立程序公正的具体体现，作为实现司法公正的有力措施，在我国刑事诉讼立法中有着具体的规定，但是在司法实践中，也存在着许多不完善的地方。本文认为，我国刑事诉讼中的回避制度还应从以下方面进行完善和改进：首先从回避的主体上，应将审判委员会委员、人民检察委员会委员以及特殊情况下法院的回避作出明确规定。其次是回避应用还应在二审程序、死刑复核程序中也明确；第三是回避的理由应该更加量化、具体、可行、避免使用“可能”、“利害关系”、“其它关系”等可操作性不强的用语；第四，回避制度请求权应增加辩护人和公诉人也可以行使。



「关键词」回避，回避主体，瑕疵和漏洞



回避的本意是“避忌、躲避”。回避是一项比较古老的诉讼制度。最早出现于司法审判之中，审判真正永恒的生命基础在于它的公正性，自古罗马以来一直流行于世的格言：“人不能裁判有关自己的审诉”，即要求任何人不得担任自己的当事人案件的裁判者，否则就违背了自然公正原则，他所主持进行的诉讼活动不具备法律效力。我国古代从唐朝开始，就对回避从法律上作了明确规定。《唐六典·刑部》中规定：“凡鞠狱官与被鞠人有亲属，仇嫌者，皆听更之”回避一词的运用，一般包含两方面含义：一是任职的回避；一是执行职务的回避。回避的出现和对回避适用范围的扩大，都表明回避在确保刑事案件得到客观公正的处理和当事人、犯罪嫌疑人在刑事诉讼中受到公正对待方面是非常重要的，同时也是非常必要的。我国三大诉讼法都规定了回避制度以及必须回避的法定情形、适用范围、申请回避及审查决定的程序。最高人民法院于2000年1月31日印发的《关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》（以下简称《回避规定》），又从司法为民的角度，对当事人申请回避的权利范围做出了较为宽泛的解释，同时对法官的自行回避及必须回避的情形，包括离任法官及法院其他工作人员的回避情形，都规定了更为严格的措施和严格的监督规定。但就回避主体而言，还未达到完善的程度，存在一些法律漏洞，结合理论与实践，谈如下看法：

一、现有规定的瑕疵

主体回避，即哪些人员遇有法律规定的情形应当退出案件审理活动。《刑事诉讼法》第三章规定了适用回避的人员，《回避规定》也对回避的适用范围作了较为详细的规定。根据我国《刑事诉讼法》第三十八条和第三十一条的规定，回避的主体包括审判人员、检察人员、侦查人员、书记员、翻译人员、鉴定人。《回避规定》就除检察人员、侦查人员以外人员的回避，作了特别规定。尽管总体而言，从历史上看，我国现行的回避制度非常严格，而且比其他国家的类似制度还要严格一些，但在我国目前司法实践的实际运作中，这里的回避主体规定尚未能够实现其初衷，在一些程序中，回避制度要么是消极的漠视，要么是积极、坚决的不执行，致使制度形同虚设。下面笔者将对现行回避制度的内容、存在的问题以及如何完善作如下分析：

第一，审判人员应当回避的情形。依照《回避规定》第1条在以下几种情形下应当自行回避，当事人及其法定代理人也有权要求他们回避：（一）是本案的当事人或者与当事人有直系血亲、三代以内旁系血亲及姻亲关系的；（二）本人或者其近亲属与本案有利害关系的；（三）担任过本案的证人、鉴定人、勘验人、辩护人、诉讼代理人的；（四）与本案的诉讼代理人、辩护人有夫妻、父母、子女或者同胞兄弟姐妹关系的；（五）本人与本案当事人之间存在其他利害关系，可能影响案件公正处理的。这条解释事实上是对“与本案当事人有其他关系，可能影响公正处理案件的”的说明，但还是在后面加了“存在其他利害关系”的兜底性条款。我们认为这个兜底性条款应指当事人能够提供证据证明特殊情形出现，而且这类特殊情形的出现应当视为其“与本案当事人之间存在其他利害关系，可能影响案件公正处理”。这类特殊情形，有明文规定的是：审判人员未经批准，私下会见本案一方当事人及其代理人、辩护人的；为本案当事人推荐、介绍代理人、辩护人，或者为律师、其他人员介绍办理该案件的；接受本案当事人及其委托的人的财物、其他利益，或者要求当事人及其委托的人报销费用的；接受本案当事人及其委托的人的宴请，或者参加由其支付费用的各项活动的；向本案当事人及其委托的人借款、借用交通工具、通讯工具或者其他物品，或者接受当事人及其委托的人在购买商品、装修住房以及其他方面给予的好处的。我们认为，除此之外，当事人可举证证明关系密切的同学、师生、老上级、战友等亦应属回避主体范畴。同时我们以为，对于这些特殊情形的认定需有个标准问题，也就是说当当事人申请这些情形下的审判人员回避时需有一套完整的回避的决定程序，这在后面论及回避程序时将要详细介绍。

第二，离任回避。依照《回避规定》第4条，审判人员及法院其他工作人员离任二年内，担任诉讼代理人或者辩护人的，人民法院不予准许；审判人员及法院其他工作人员离任二年后，担任原任职法院审理案件的诉讼代理人或者辩护人，对方当事人认为可能影响公正审判而提出异议的，人民法院应当支持，不予准许本院离任人员担任诉讼代理人或者辩护人。但是作为当事人的近亲属或者监护人代理诉讼或者进行辩护的除外。与此解释有区别的是《法官法》第17条规定，内容为：法官从人民法院离任后二年内，不得以律师身份担任诉讼代理人或辩护人；法官从人民法院离任后，不得担任原任职法院办理案件的诉讼代理人或者辩护人。前述规定谈及“提出异议，人民法院应当支持”，而《法官法》则规定“不得担任原任职法院办理案件的诉讼代理人和辩护人”，即无需异议直接回避。此处，我们认为还是应该赋予当事人异议权，否则一律回避也侵害了委托人的合法权益。当然对当事人的异议应设立相应的异议程序，要求有一定的证据证明“可能影响公正审判”，否则如果当事人不当行使诉讼权利，或提出超出法律规定的、过分情绪化的要求，都会造成诉讼权利的滥用，而有的法院过于照顾某些当事人的情绪，同意其不符合规定的要求，同样也会造成国家法律权威的降低，法官职业尊严的伤害，及诉讼拖延引起对方当事人的不满。

第三，诉讼代理人、律师的回避。按照《回避规定》第5条，审判人员及法院其他工作人员的配偶、子女或者父母，担任其所在法院审理案件的诉讼代理人或者辩护人的，人民法院不予准许。司法解释规定的理由是：“为严格执行宪法和法律，进一步落实和完善法律规定，从工作机制上防止和消除少数审判人员办 ‘关系案’、‘人情案’、‘金钱案’，确保司法公正，树立人民法院良好形象”。笔者丝毫不怀疑最高法院之初衷，但在立法技术上是欠考虑的，然而令人遗憾的是该条解释却为立法所确认，《法官法》第17条第3款规定：“法官的配偶、子女不得担任该法官所任职法院办理案件的诉讼代理人或者辩护人”。无论是司法解释，还是立法，笔者认为均存在如下缺陷：（1）这些规定与《律师法》第3条第 4款“律师依法执业受法律保护”相抵触，剥夺了律师的执业权利，也限制了当事人选择律师的权利；（2）立法有将国家义务强加律师的倾向。回避制度是为了让司法人员“避嫌”而设立的，是司法人员的义务，而不可以此要求律师，律师的工作具有个人性，要在法律规定和当事人授权的范围内尽心尽力为授权人服务，让律师回避无异于让当事人回避，而这于法于理都是说不通，也行不通的。（3）律师回避的规定侵害了犯罪嫌疑人、被告人或其他当事人的合法权益。我国《宪法》第125条规定“被告人有权获得辩护”。我国刑诉法第11条规定：“被告人有权获得辩护，人民法院有义务保证被告人获得辩护”。“被告人有权获得辩护”是国家根本大法确定的一项诉讼原则，而刑事诉讼法的规定则明确了辩护制度由 “被告人有权获得辩护，人民法院有义务保证被告人获得辩护”两方面的内容组成，两者相辅相承，缺一不可，构成完整的辩护制度。被告人有权获得辩护是指被告人、犯罪嫌疑人有权依法自行辩护，也有权得到他人帮助进行辩护。律师辩护还有助于人民法院正确适用法律，维护法律的正确实施。法律赋予犯罪嫌疑人、被告人的辩护权，是诉讼民主的体现，在任何情况下，对任何犯罪嫌疑人、被告人都不得以任何形式加以限制和剥夺。犯罪嫌疑人、被告人有权委托符合刑诉法规定的律师担任自己的辩护人为自己的辩护，而前述立法则限制了法律所赋予的委托律师辩护的权利。（4）未考虑地区差异，影响律师生存。《回避规定》实施以来，受到的影响有如雪上加霜。《回避规定》的执行，给部分律师的业务开展带来了消极影响，甚至严重危及个人职业信誉。《规定》的负面影响甚至波及部分律师生活。

第四，回避主体中的审判人员。依照《回避规定》，审判人员指的是各级人民法院院长、副院长、审判委员会委员、庭长、副庭长、审判员、助理审判员。法院中的“其他工作人员”是指法院中占行政编制的工作人员。此外，人民陪审员、书记员、翻译人员、司法鉴定人员、勘验人员以及执行员在执行过程中的回避问题，均参照审判人员回避的有关内容执行。某类人员是否应回避，应当赋予当事人以选择的权利，而且有些回避原因的出现还需当事人提出，否则法院也无力纠缠于细枝末节，我们可完善相关人员参与司法活动的告知制度，如委托的司法鉴定人员名单应该告知犯罪嫌疑人、被告人或其他当事人，如果他们提出并有证据证明属于回避的情形之时，则应直接回避，而无需浪费精力，以免作出鉴定后，却被认定为应当回避的情形。

第五，程序回避。按照《回避规定》第3条，凡在一个审判程序中参与过本案审判工作的审判人员，不得再参与该案其他程序的审判。本条规定主要是为了防止法官因为可能的“内心确信”而先入为主，产生可能的预断，以避免当事人产生猜疑，这样参加了第一审案件审理的法官，即使因某种原因被调至上一级法院的，也不能再参与该案的二审审理；发回重审的案件，原审审判人员因已参加了原审审理，不得参与该案的重审，等等。根据《回避规定》的立法精神，笔者认为，发回重审案件原审书记员不得再参加案件的重审，而司法实践中，考虑到情况比较熟悉，加上很多基层法院书记员人手少，往往交由同一个书记员记录，让随案书记员“从一而终”，理由是《回避规定》第3条只提到了“审判人员”，而未提及“书记员”，而实际上依据该规定，书记员、人民陪审员等的回避参照审判人员的回避执行，而且根据刑诉法第192条、第206条的规定，原审人民法院对二审发回重新审判的案件以及人民法院按照审判监督程序重新审判的案件，有关案件一审或二审合议庭的全体成员，都属于回避的范围，所以司法实践中这种让书记员“从一而终”的做法实质上违反了法律规定和司法解释。

第六，法律责任。依据《回避规定》第8条，审判人员明知具有应当回避的情形，故意不依法自行回避或者对符合回避条件的申请故意不作出回避决定的和审判人员明知诉讼代理人、辩护人按规定应当回避的，而故意不作出正确决定的，须依照《人民法院审判纪律处分办法（试行）》的规定予以处分。

二、现有规定的漏洞

虽然法律对回避制度已有详细规定，但笔者揣测可能因为制度设计、立法技术和传统习惯的原因使制度漏洞的存在产生了契机。基于此，笔者拟对回避制度的漏洞和完善途径，做如下分析：

第一，未对审判委员会委员的回避问题作出明确有效的规定，回避制度对审判委员会委员几乎是形同虚设。我们知道，设立回避制度旨在从审判主体中立性的层面确保审判的公正性，审判中立性更为注重诉讼程序结构内部来确保案件的公正审理，也即法官应当与案件本身以及当事人双方及诉讼代理人无关联而保持中立的诉讼地位，也就是双方当事人保持同等的诉讼距离。从这种意义上说，审委会委员在必要的情况下予以回避，排除偏见，有利于保证诉讼的公正性。司法实践中，依据刑诉法和《回避规定》一些应当回避的委员不自行回避，当事人又无法申请回避，申请回避的权利被事实上剥夺，因为案件在审委会讨论之前，一般并不先期公布审委会委员名单，对当事人是相对保密的，而对当事人公开的合议庭却并不享有真正的裁判权。实践中，审委会委员不回避的现象降低了当事人对司法程序和审委会委员的信赖度，使得回避制度对审委会委员形同虚设，亟待具体落实。因为作为法院内部最高审判组织的审判委员会，虽然它不直接参与案件的开庭审理，但它对案件处理的讨论决定，独任审判员和合议庭却必须执行。针对前面提及的回避制度对审委会委员形同虚设的状况，笔者认为应当建立完善的回避告知和回避决定程序。依据《回避规定》，凡是应当提交审委会讨论的案件，先期公布审委会委员名单，保证当事人行使申请回避的权利。无论审委会以何种形式涉入案件的审判，合议庭都应当事前向当事人宣布本院审委会的组成人员，告知其有申请回避的权利，这样做避免了当事人申请回避权利无法行使的缺陷，保障了当事人的诉讼权利。各级法院还应当制定具体的告知规则和形成完善的决定程序。如可规定：“审判委员会讨论决定三天前以书面形式向当事人告知审判委员会委员名单，并告知其有权依法申请回避。

第二，未对院、庭长的“把关”是否应当回避的问题作出规定。司法实践中，我国刑事审判程序的运作仍未摆脱传统的行政管理模式，就出现了院、庭长“把关”的情况，即院、庭长听取承办法官的汇报、签发法律文书、决定案件裁判结果，这样就使原本没有参加案件审理的院、庭长成为案件的实际裁判者，一旦出现“把关”的院、庭长应回避的情形，当事人无从行使申请回避权利，也就无法避免院、庭长因各种关系或利益而导致裁判不公。当然，院、庭长“把关”本就是违反法律的变态情形，常态的法律不应去迎合变态的现实，故解决问题的根本途迳是根除行政化管理模式，还“权”于承办法官，严格依法办事。笔者以为，法律和司法解释未就此规定本身就是一种“无奈”，这不是某个立法所能解决的问题，这一方面是由于现有的行政化管理模式的制约，更多的则是传统的司法理念在作怪，如法官不敢随意“作主”、领导担心法官素质不高等。笔者的观点是在立法中规定院、庭长回避制度理论上是行得通的，但关键是院长、庭长、法官思维方式的转变问题，当然这种转变是在现代司法理念指导下进行的。

第三，未对二审程序中的回避作硬性规定。《刑诉法》第187条规定：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。合议庭经过阅卷，讯问被告人、听取其他当事人、辩护人、诉讼代理人的意见，对事实清楚的，可以不开庭审理。这就明确了二审是以开庭审理为主，书面审理为辅，但司法实践中，受传统办案方式、法官素质、办案力量和交通条件等因素影响，大量案件是采用书面审理的。书面审理的办案流程大体可归结为：案件交给承办法官，承办法官经过阅卷后如形成一个“事实清楚”的内心确信，就只需作个“阅卷记录”，然后会见一下被告人，合议庭进行形式意义上的合议后，即可裁判。所以案件被告人和其他当事人只能通过裁判文书得知法官之名，实践中有的辩护人以为要开庭，却在其书面辩护词尚未交给法院之前收到了裁判文书。这样我们可以想见，即使二审中存在应当回避的情形，当事人也无法行使申请回避权，所以立法应当完善二审程序中开庭和不开庭审理案件回避程序。

第四，未规定司法机关是否属于回避的主体。司法机关在诉讼中应否回避的问题，在我国三大诉讼法均未提及，三大诉讼法对于法院、检察院、公安机关在诉讼中的回避却未作任何规定。仅1998年9月2日最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》第18条规定：“有管辖权的人民法院因案件涉及本院院长需要回避等原因，不宜行使管辖权的，可以请求上一级人民法院管辖；上一级人民法院也可以指定与提出请求的人民法院同级的其他人民法院管辖。”这个规定也将法院回避的原因局限于“涉及本院院长”，很显然，法律未规定司法机关是否回避是诉讼法上的一个缺陷。笔者以为，司法机关的回避不应局限于司法解释中的“涉及本院院长”的情形，因为司法机关还可能与当事人产生一些纠纷或者有利害关系的情形，据此，司法机关回避应当适用于如下情形：（1）司法机关是本案的当事人或与本案有利害关系或其他关系可能影响公正处理案件的，当事人有权要求其回避。如在刑事诉讼中，公安机关、检察院或法院曾与犯罪嫌疑人、被告人、其他当事人有民事、行政纠纷，这时，司法机关就不应参与案件的侦查、起诉、审判等司法活动。（2）司法机关的主要领导或负责人是本案的当事人或与本案有利害关系时，其他当事人有权要求其该主要领导或负责人所在的司法机关回避。因为该领导或负责人有实际控制和潜在影响该组织和组织成员的能力，仅仅要求其本人回避是远远不能消除人们对于司法机关办案公正性、中立性的怀疑。（3）是司法机关的成员因为公务行为涉及诉讼时，当事人也有权要求成员所在的司法机关回避。因为公务行为与组织之间有着天然的联系，司法机关处于自身的政治、经济利益可能会作出不利于公正的趋向。（4）下级司法机关的回避。在涉及司法机关回避的案件中，不仅该司法机关不能参加案件的办理，而且该司法机关管辖下的机关也不能参加案件的办理。

虽然我国的刑事诉讼回避制存在诸多缺陷，但在目前主要以实体公正为案件处理质量评判标准的司法现状下，加上当事人及其代理人均未对申请回避权利予以高度重视，也就并未暴露出过多的问题。但随着我国法制的健全和人们法律意识的不断增强，回避制度的缺陷也将会受到人们的充分重视。作为立法应当具有相当的前瞻性。笔者认为，在未来的立法中应当适当借鉴世界上许多国家采用无因回避制度的合理性部分，扩大回避的理由，将申请回避的举证责任归由司法官或司法机关负责承担，或者降低当事人证明回避理由成立的证明标准，以保障当事人申请回避权的有效运用。



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